Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Katowicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 marca 2025 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Piotr Łakomiak

Sędziowie: SA Tomasz Ślęzak

SA Jolanta Polko

Protokolant: Aleksandra Siekaj

po rozpoznaniu w dniu 6 marca 2025 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Prokuratora Prokuratury Okręgowej w (...)

przeciwko R. S. (1) i Spółdzielni Mieszkaniowej (...)

w likwidacji w S.

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanego R. S. (1)

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach z dnia 10 marca 2023r.,

sygn. akt I C 239/17

oddala apelację.

SSA Tomasz Ślęzak SSA Piotr Łakomiak SSA Jolanta Polko

Sygn. akt I ACa 1225/23

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 10 marca 2023r. Sąd Okręgowy w Katowicach w sprawie I C 239/17 w pkt.1. ustalił, że umowa sprzedaży zawarta dnia 3 grudnia 2010 roku pomiędzy pozwaną Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w S. jako sprzedającą a pozwanym R. S. (1) jako kupującym, przed notariuszem R. S. (2) w Kancelarii Notarialnej w C. przy ul. (...), Rep. A Nr (...) jest nieważna; w pkt.2. odstąpił od obciążenia pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w likwidacji w S. kosztami sądowymi; w pkt.3. przyznał adwokatowi M. G. od Skarbu Państwa — Sądu Okręgowego w Katowicach wynagrodzenie w kwocie 13.284 zł za udzielenie pomocy prawnej interwenientowi ubocznemu J. W. (1) z urzędu, w tym kwotę 2.484 zł dwa tysiące czterysta osiemdziesiąt cztery złote tytułem należnego podatku od towarów i usług oraz nakazał pobrać od pozwanego R. S. (1) na rzecz Skarbu Państwa — Sądu Okręgowego w Katowicach kwotę 13 1.949,02 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Sąd Okręgowy opierając się na bogatej dokumentacji spółdzielni mieszkaniowej oraz z lustracji przeprowadzonej przez Krajowy Związek Rewizyjny SM ustalił, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) borykała się z finansowymi problemami. Wynikały one m.in. z faktu uchylania się przez najemców, członków spółdzielni i innych użytkowników lokali od wnoszenia opłat za używanie lokali.

W tej sytuacji zarząd spółdzielni zdecydował o sprzedaży budynków wchodzących w skład zasób spółdzielni.

W Spółdzielni Mieszkaniowej (...) obowiązywał Statut oraz Regulamin ustanawiania i przenoszenia odrębnej własności lokali mieszkalnych w budynkach nabytych nieodpłatnie przez pozwaną spółdzielnię.

Jak wskazał to Sąd Okręgowy zbycie nieruchomości przez Spółdzielnię (...) wymagało zgody Walnego Zgromadzenia. W celu realizacji powyższego obowiązku 29 stycznia 2010 roku odbyły się obrady nadzwyczajnego walnego zgromadzenia członków spółdzielni. Przewodniczący Rady Nadzorczej K. K. (1) otworzył obrady. W skład prezydium zgromadzenia weszli: K. K. (1) jako przewodniczy i M. J. jako sekretarz. W skład komisji mandatowo-skrutacyjnej weszli A. G., C. S. i M. Z.. Jak wskazał to sąd meriti uprawnionych do głosowania było obecnych 28 osób, po czym w momencie przystąpienia do głosowania swój udział zgłosiła 29 osoba. W trakcie obrad zgromadzenie jednomyślnie uchwaliło uchwały nr 4 do nr 59, a które dotyczyły zgody na zbycie udziałów w nieruchomości lub lokali wraz z udziałem w nieruchomości zabudowanej znajdujących się w zasobach spółdzielni: ul (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...) (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...) M. 27, ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. (...), ul. struga 64, ul. (...), ul. (...) (...), ul. (...) za wyjątkiem najemców uprawnionych do wyodrębnienia własności zgodnie z ustawą z 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych na podstawie art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Następnie, Sąd Okręgowy ustalił, że na mocy umowy sprzedaży zwartej w formie aktu notarialnego z dnia 3 grudnia 2010 roku pozwany R. S. (1) działający w imieniu własnym i Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. jako jej pełnomocnik sprzedał samemu sobie, czyli R. S. (1) opisane w niej udziały w prawie użytkowania wieczystego działek gruntu oraz własności usytuowanych na tych działkach i stanowiących odrębną własność budynków oraz lokale mieszkalne stanowiące odrębną nieruchomość, objęte księgami wieczystymi Sądu Rejonowego w Sosnowcu o numerach wskazanych na k. 3153-3157 akt sprawy za cenę w łącznej kwocie 1.495.000 zł.

Sąd Okręgowy podkreślił, że z dokumentów znajdujących się w spółdzielni wynikało, że umowa objęta aktem notarialnym z dnia 3 grudnia 2010 roku dotyczyła 30 nieruchomości, z czego 182 mieszkania zostały przeniesione na nowego nabywcę. Z kolei z tych 182 lokali mieszkalnych, aż 119 było objęte uprawnieniami wynikającymi z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a 63, tj. osoby najemców miały uprawnienia do nabycia lokalu na podstawie regulaminu. Na nieruchomościach objętych aktem notarialnym nie było pustostanów. Te same nieruchomości, w tym np. na ulicy (...) brały udział w kilku aktach notarialnych. Wzięło się to z faktu, że w tymże akcie notarialnym sprzedawano udziały, a nie poszczególne lokale. Natomiast w opisanych nieruchomościach były już wyodrębnione lokale jako odrębna własność, stąd też sprzedaż nie powinna była być dokonywana częściami obejmującymi udziały. Jak wskazał to sąd meriti, nabywca (R. S. (1)) nie uiścił ceny sprzedaży. Wprawdzie Sąd Okręgowy wskazał, że R. S. (1) wpłacił na rzecz spółdzielni kwotę 525.050 zł, jednak nie wiadomo było czego te wpłaty dotyczą i do jakich nieruchomości się odnoszą. Sąd I instancji wskazał, że w sumie pomiędzy pozwaną spółdzielnią, a R. S. (1) doszło do zawarcia 42 umów w formie aktów notarialnych. Odnośnie ceny sprzedaży nieruchomości, tj. kwoty 1.495.000 zł zawarta została umowa kompensacyjna. Jednak w czasie wizji lokalnej trudno było zweryfikować czy faktycznie prace budowlano — remontowe realizowane przez R. S. (1) objęte kompensatą były rzeczywiście wykonane. Nie została bowiem ujawniona dokumentacja

spółdzielni, która zawierałaby zaewidencjonowane faktury wystawione przez R. S. (1), objęte następnie omawianą kompensatą. Od lokatorów likwidator spółdzielni ma wiedzę, że roboty nie zostały wykonane. Likwidator spółdzielni nigdy nie widział faktur z aktu notarialnego. Jak podkreślił to sąd meriti, umowa sprzedaży z 3 grudnia 2010 roku nie poprawiła kondycji finansowej spółdzielni, a wręcz ją pogorszyła. Przed podpisaniem spornego aktu notarialnego strony umowy nie sporządziły operatu, celem ustalenia szacunkowego sprzedawanych nieruchomości, a wskazana wartość łączna sprzedawanych nieruchomości nie była adekwatna do wartości wolnorynkowej. Wszystkie sprzedane nieruchomości będące własnością spółdzielni zostały przekazane jej nieodpłatnie przez przedsiębiorstwo państwowe. Na poczet przekształcenia lokali najemcy wpłacili w latach 2009-2012 łącznie kwotę 96.939,50 zł. Trudno określić, które konkretnie kwoty zostały wpłacone na poczet lokali mieszkalnych sprzedanych aktem notarialnym z 3 grudni 2010 roku. Te kwoty nie zostały rozliczone z najemcami.

Jak wynikało z dalszych ustaleń w dniu 28 kwietnia 2011 roku odbyło się Zwyczajne Walne Zgromadzenie SM (...) w czasie którego podjęto m.in. uchwały o wyrażeniu zgody na zbycie (sprzedaż) na rzecz osób fizycznych i prawnych udziałów obejmujących również prawo użytkowania wieczystego gruntu, nieruchomości zabudowanych wchodzących w skład zasobów spółdzielni protokół. Postanowieniem z dnia 31 maja 2011 roku Sąd Rejonowy w Sosnowcu postanowił oddalić wniosek z dnia 9 grudnia 2010 roku R. S. (1) o wpis prawa wieczystego użytkowania na swoją rzecz do ksiąg wieczystych objętych aktem Rep A nr (...) albowiem w każdej z ksiąg istnieją ujawnione udziały co do których przysługują roszczenia z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W dalszej części uzasadnienia (k. 3159-3162) Sad Okręgowy skupił się na opisie czynów karalnych zarzucanych przez Prokuraturę Okręgową w Katowicach pozwanemu R. S. (1) oraz pozostałym członkom Spółdzielni Mieszkaniowej (...) oraz opisie wyroku skazującego Sądu Okręgowego w Katowicach R. S. (1) z dnia 20 maja 2019r., w sprawie XXI K 109/25 (k. 2582-2591, 2621-2826).

Sąd Okręgowy w oparciu o dowód z opinii biegłych z października 2021 roku ustalił, że wartość wycenionych w opinii poszczególnych wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali mieszkalnych objętych aktem notarialnym z 03.12.2010 roku Rep. A Nr (...) według stanu i cen na dzień sporządzenia aktu notarialnego wyniosła w zaokrągleniu: 3.087.000,00 zł. Łączna jednak wartość rynkową wszystkich nieruchomości objętych umową sprzedaży z dnia 3 grudnia 2010 roku zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...), obejmująca 222 wyodrębnione i niewyodrębnione lokal mieszkalne z uwzględnieniem opinii z 2017 roku wykonanej 17 listopada 2017 roku wyniosła: 4.249 000,00 zł Biegli wskazali, że zarówno cechy nieruchomości będących przedmiotem sprzedaży w analizowanym okresie, jak i warunki zawierania transakcji powodują, że brak jest możliwości wyceny przedmiotowych nieruchomości zgodnie z poleceniem Sądu w zakresie zastosowania podejścia porównawczego. Zarówno sprzedaż udziałów w nieruchomościach jak i sprzedaż pojedynczych nieruchomości lokalowych nie doprowadziła do uzyskania zbioru cen, który spełniając podstawowe kryteria podobieństwa mógłby posłużyć jako baza do wyceny nieruchomości z zastosowaniem podejścia porównawczego. Zakres cen transakcyjnych wskazany na podstawie zbioru cen nieruchomości lokalowych nieobciążonych umowami najmu jest diametralnie różny od wartości nieruchomości określonej w podejściu dochodowym i nie może stanowić podstawy do wyceny udziałów w nieruchomościach, obejmujących w zdecydowanej większości zespół niewyodrębnionych lokali mieszkalnych obciążonych umowami najmu o czynszu deficytowym (niższym od rynkowego). Wartość rynkowa określona w niniejszej opinii w podejściu dochodowym jest raczej porównywalna z cenami transakcyjnymi udziałów w nieruchomościach, zaprezentowanymi w Tabeli 7. We wnioskach końcowych biegli podkreślili, że przeprowadzona analiza wykazała, iż w przedmiotowym akcie notarialnym doszło faktycznie do zbycia dotychczas nie sprzedanych wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali mieszkalnych. Łączna wartość nieruchomości objętych niniejszą opinią (150 niewyodrębnionych lokali mieszkalnych i 6 nieruchomości lokalowych) wynosi: 3.087.000 zł. Natomiast łączna wartość udziałów w nieruchomościach, zarówno objętych niniejszą opinią jak i objętych opinią sporządzoną w listopadzie 2017 r. przez biegłych S. (...) (216 niewyodrębnionych lokali mieszkalnych i 6 nieruchomości lokalowych) 4.249.000,00 zł.

Jak wskazał to Sąd Okręgowy w opinii określono wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu użytkowania. Poziom wydatków operacyjnych stosowany w dochodowej jest niski i dostosowano do tego ryzyko podwyższając jego poziom zgodnie z zasadą współmierności. Dokonano także oceny cen rynkowych podobnych gruntów dla szacowanych nieruchomości. Dla przypadków nieruchomości zabudowanych budynkami kilkulokalowymi (przy M. czy ka 17) odrębna wartość gruntu jest wyższa od wartości nieruchomości zabudowanej. W opinii wariant rozwoju nieruchomości poprzez likwidację (rozbiórkę) budynków nie był brany po uwagę z powodu celu opinii i faktyczny stan prawny dotyczący obciążenia najmem. Z uwagi na nieadekwatność cen transakcyjnych nieruchomości lokalowych oraz brak możliwości szczegółowej analizy i oceny transakcji sprzedaży udziałów w nieruchomości sprzed kilkunastu lat w niniejszej opinii nie dokonano wycen przedmiotowych nieruchomości w podejściu porównawczym. W opinii uzupełniającej z dnia 1 grudnia 2022 roku biegli określili wartość rynkową nieruchomości objętych aktem notarialnym z dnia 3 grudnia 2010 roku przy założeniu sprzedaży w warunkach wymuszonych. Zatem wartość nieruchomości, objętych umową sprzedaży z dnia 3 grudnia 2010 r. a zbytych w warunkach wymuszonych określono jako sumę wartości poszczególnych wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali. W zestawieniu zaprezentowanym w tabeli w załączniku nr I ujęto również wartości lokali wyłączonych z niniejszej opinii zgodnie z poleceniem Sądu z dnia 20 stycznia 2020 r., a objętych wyceną sporządzoną przez biegłych S. (...) w listopadzie 2017 roku. Wartość tych nieruchomości została przeliczona proporcją w jakiej wartość nieruchomości określona w warunkach sprzedaży wymuszonej stanowi odsetek w stosunku do wartości rynkowej określonej w opinii z dnia 4 października 2021 r. tj. 67,6% (2.087.000/3.087.000 zł).

Podsumowując ustalenia biegłych sądowych Sąd Okręgowy wskazał, że łączna wartość wszystkich nieruchomościach objętych umową sprzedaży z dnia 3 grudnia 2010 roku w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...) przy założeniu sprzedaży w warunkach wymuszonych obejmującej 222 wyodrębnione i niewyodrębnione lokale mieszkalne (150 niewyodrębnionych lokali mieszkalnych i 6 nieruchomości lokalowych) wyniosła 2.087.000,00 zł. Natomiast łączna wartość udziałów w nieruchomościach, zarówno objętych niniejszą opinią, jak i objętych opinią sporządzoną w listopadzie 2017 roku przez biegłych (216 niewyodrębnionych lokali mieszkalnych i 6 nieruchomości lokalowych) przy założeniu sprzedaży w warunkach wymuszonych 2.872.000 zł /opinia, k. 2963-3001

Powyższy stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił w oparciu o dokumenty, których autentyczność nie była kwestionowana przez strony. Podobnie Sąd ten oparł swoje rozstrzygnięcie o zeznania świadków, ponieważ ich zeznania były zbieżne ze stanem wynikającym z dokumentów przedstawionych przez strony, a same zeznania były merytoryczne i wiarygodne. Odnośnie wartości lokali mieszkalnych to podstawą dla poczynionych ustaleń była opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Opinia ta była logiczna i spójna dająca odpowiedź na postawione przez sąd pytania.

Sąd Okręgowy na podstawie tak poczynionych ustaleń uznał, że powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W pierwszej kolejności wskazał, że Prokurator Okręgowy w Katowicach miał legitymację czynną do wytoczenia niniejszego powództwa w myśl art. 7k.p.c.. Wskazał, że zasadność wystąpienia z odpowiednim powództwem jest pozostawiona decyzji prokuratora i nie podlega kontroli sądu. Jeżeli więc Prokurator wytoczył samoistne powództwo o ustalenie nieważności korzystając z umocowania określonego w art. 7 i 57 k.p.c., nie da się zdefiniować jego jednostkowego interesu prawnego w rozumieniu art. 189 k.p.c.. Prokurator z mocy art. 7 i 57 k.p.c. zawsze bowiem działa w interesie publicznym dla ochrony praworządności, a przesłanki tego działania nie podlegają kontroli ani ocenie sądu. W konsekwencji uprawnienie prokuratora do wszczęcia postępowania cywilnego na podstawie art. 7 k.p.c. legitymuje go również do zgłoszenia na podstawie art. 57 k.p.c. powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej (art. 189 k.p.c.). Kompetencja prokuratora jest zatem ujęta szeroko, a zasadność wstąpienia ze stosownym powództwem jest podporządkowana autonomicznej decyzji prokuratora i nie podlega kontroli sądu. Prokurator może również wytoczyć powództwo samoistne (samodzielne), pozywając wszystkie osoby będące stronami stosunku prawnego, których współuczestnictwo jest konieczne. Wnosząc powództwo na podstawie art. 57 k.p.c., działa w celu ochrony praworządności, czyli w interesie publicznym, a więc zwykle wbrew interesom pozwanych osób, dlatego konieczność udziału stron stosunku prawnego w postępowaniu wszczętym przez prokuratora ma służyć ochronie ich interesów /por wyrok SN z dnia z dnia 26 kwietnia 2019 r. sygn. r CSK 90/18/.

W konsekwencji, Sąd Okręgowy przyjął, że pierwszy zarzut pozwanego R. S. (1) nie zasługiwał na uwzględnienie.

Sąd Okręgowy nie podzielił również kolejnego zarzutu pozwanego R. S. (1), że powód wanien był wnieść powództwo w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wskazał, że uwzględnienie powództwa pozwala bowiem usunąć przeszkodę prawną uniemożliwiającą potwierdzenie prawa rzeczowego powoda. W orzecznictwie nie ma również wątpliwości co do tego, że powództwo może dotyczyć ustalenia prawa lub stanu prawnego z oznaczoną datą wsteczną (por. wyrok Sądu Najwyzszego z dnia 30 listopada 2000 r., 1 CKN 903/00, nie publ., dnia 15 marca 2002 r., 11 919/99, niepubl., z dnia 21 marca 2006 r., V CSK 188/05, niepubl., z dnia 16 lutego 2002 r., II CSK 201/11, niepubl., z dnia 12 2012 r., 11 CSK 474/11, niepubl.).

Sąd I instancji zaznaczył, że wprawdzie powództwo o ustalenie nie powinno przysługiwać, gdy strona ma możliwość w sposób pełniejszy chronić swoje interesy występując z innymi roszczeniami, tj. w szczególności z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej, jednakże podkreślił, że strona powodowa z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej nie może już wystąpić przeciwko pozwanemu, gdyż pozwany nie jest już ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości jako właściciel. Również powód nie mógłby wystąpić przeciwko pozwanemu z powództwem o wydanie nieruchomości, skoro nieruchomości nie znajdują się już w jego posiadaniu.

W konsekwencji sąd meriti stwierdził, że poza powództwem o ustalenie powodowi nie przysługuje inne roszczenia w stosunku do pozwanego, którego mógłby dochodzić w celu wyjaśnienia ważności spornej umowy. Kwestia skuteczności przejścia własności, aczkolwiek zapewne z perspektywy interesów ekonomicznych najbardziej dominująca w sporze, nie wyczerpuje wszystkich kwestii prawnych, które orzeczeniem w przedmiocie ustalenia nieważności zostaną rozstrzygnięte, a zarazem skuteczność przejścia własności nieruchomości na osoby trzecie nie wyklucza istnienia interesu prawnego po stronie powodowej. Taki stan rzeczy oznacza, że po stronie powódki istnieje interes prawny. w uzyskaniu orzeczenia stwierdzającego nieważność umów z dnia 9 września 2011 roku /por. wyrok SA w Krakowie : dnia 29 kwietnia 2021 r., I ACU 213/20/.

Sąd niższej instancji dodał, że pojęcie „interesu prawnego „interpretuje się obecnie z uwzględnieniem szeroko pojmowanego dostępu do sądów w celu zapewnienia ochrony prawnej, za czym przemawiają tak standardy wynikające z Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (art. 45), jak i wiążących Polskę aktów międzynarodowych (art. 14 Międzynarodowego Paktu Praw Obywatelskich i Politycznych). Stanowiący przesłankę powództwa o ustalenie interes prawny powinien być rozumiany elastycznie, z uwzględnieniem celowościowej wykładni tego pojęcia, konkretnych okoliczności danej sprawy i tego, czy strona może uzyskać pełną ochronę swoich praw w drodze powództwa o świadczenie” (por. wyr. SA w Lodzi, z dnia 13 grudnia 2012 r. III APa 15/12, Legalis nr 734616).

W rozpatrywanej sprawie zdaniem Sądu Okręgowego powód może najpełniej chronić swoich praw wyłącznie w drodze powództwa o ustalenie, gdyż stan właścicielski przedmiotowych nieruchomości jest bardzo złożony.

Następnie Sąd I instancji przystąpił do badania i ustalenia prawdziwości twierdzeń powoda powołanych jako podstawa powództwa, tj. art. 7 k.p. c. w zw. z art. 58 k.c.

W ocenie Sadu Okręgowego ustalony w sprawie stan faktyczny pozwał na stwierdzenie, że umowę z dnia 3 grudnia 2010 roku należy uznać za nieważną jako następstwo szeregu czynności, które były sprzeczne z obowiązującym porządkiem prawnym.

Sąd ten na wstępie przywołał treść art. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych, zgodnie z którym celem spółdzielni mieszkaniowej, zwanej dalej "spółdzielnią", jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

W Spółdzielni Mieszkaniowej (...) doszło do sprzeniewierzenia się w/w idei w stopniu rażącym. Pozwana dysponując zasobem mieszkaniowym pozyskanym nieodpłatnie od przedsiębiorstwa państwowego dopuściła się na skutek nagannego działania jej organów, w tym przede wszystkim Prezesa Zarządu do wyzbycia się znacznej części nieruchomości bez ekwiwalentu majątkowego. Z zeznań świadków wynikało, że ratio legis dla podjęcia uchwał w dnu 29 stycznia 2010 roku w przedmiocie wyrażenia zgody na zbycie praw do nieruchomości była chęć poprawy kondycji finansowej spółdzielni i sprzedaż nieruchomości o złym stanie technicznym oraz nieruchomości zadłużonych.

Jednak aby ten cel zrealizować po pierwsze należało w ocenie sądu meriti chronić prawa nabyte członków spółdzielni oraz najemców, którzy mieli uprawnienia z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Jak podkreślił to sąd niższej instancji z dokumentów przedstawionych przez Likwidatora Spółdzielni wynika, że w nieruchomościach objętych spornym aktem notarialnym zamieszkiwali lokatorzy, którzy skorzystali bądź mogli skorzystać z możliwości wykupu lokalu, ale na skutek działań organów spółdzielni tego prawa zostali pozbawienie w sposób bezprawny.

Nadto sposób przeprowadzenia Walnego Zgromadzenia w dniu 29 stycznia 2010 roku w tym kwestia sfałszowanych podpisów vide: opinia grafologa w sprawie karnej i frekwencja na zgromadzeniu, dezinformacja w czasie zgromadzenia wzbudziły kolejne wątpliwości sądu meriti odnośnie ważności podjętych na nim uchwał. Wprawdzie Sąd Okręgowy zauważył, że uchwały te nie zostały zaskarżone w ustawowym terminie, lecz pytanie nasuwa się kto miały zaskarżyć podjęte uchwały? Skoro założeniem była sprzedaż nieruchomości, aby zmniejszyć stan zadłużenia spółdzielni, obecni na zgromadzeniu członkowie w liczbie 38 (czy 29 jak ustalił to wcześniej S.O.) osób bądź to byli pracownikami spółdzielni zależnymi służbowo od Prezesa, bądź nie mieli wiedzy o naruszeniu przepisu art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i zamiarze sprzedaży nieruchomości osobie pozwanego R. S. (1).

Jak wskazał to sąd meriti bezspornym było, że akt notarialny z 3 grudnia 2010 roku Rep. A nr (...), obejmował aż 222 wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali mieszkalnych. Przed przystąpieniem do sprzedaży żadna ze stron nie dążyła do sporządzenia operatów szacunkowych celem wyceny tychże składników, aby ustalona aktem cena sprzedaży była adekwatna do ceny rynkowej. Sąd I instancji podkreślił, że nie sposób było określić w oparciu o jakie kryteria przyjęto cenę za sprzedaż wszystkich nieruchomości na łączna kwotę 1.495.000 zł. Jednocześnie pozwany jako osoba kupująca de facto powołał się na umowę kompensacyjną, którą potrącił swoje wierzytelności z umów remontowo -budowlanych na rzecz spółdzielni i nie przekazał na poczet ceny żadnych środków pieniężnych. Z materiału dowodowego pozyskanego ze sprawy karnej XXI K 109/15 wynika, że prace te nie były wykonane w ogólne bądź na w sposób niezgodny ze sztuką budowlaną, a zatem doszło do potrącenia wierzytelności nieistniejących.

Jak zaakcentował to sąd I instancji kluczowym w sprawie okazał się dowód z opinii biegłych z zakresu szacowania nieruchomości z którego w sposób jednoznaczny wynika, że cena nieruchomości wskazana w umowie jest rażąco zaniżona albowiem biegli wycenili nieruchomości na kwotę 4.249 000,00 zł przy uwzględnieniu wartości rynkowych, a na kwotę 2.872.000 zł przy sprzedaży w warunkach wymuszonych.

W ocenie Sądu Okręgowego wszystkie wymienione czynności składające się ostatecznie na wyzbycie się składników majątkowych spółdzielni ze szkodą dla tej ostatniej i jej członków, musza zostać uznane za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego, przez które rozumieć należy klauzule generalne odwołujące się do powszechnie uznawanych i akceptowanych w społeczeństwie wartości, wyznaczających zasady przyzwoitego i uczciwego zachowania, obejmujące zarówno normy moralne, jak i obyczajowe. Katalog tych wartości ma charakter otwarty. chronią wiele dóbr, co ma na celu umożliwienie oceny danej w sposób elastyczny, uwzględniający okoliczności konkretnej sprawy. O sprzeczności z zasadami współżycia społecznego można mówić zarówno wtedy, gdy z tymi zasadami nie daje się pogodzić treść czynności prawnej albo jej cel, ale także wtedy, gdy czynność jest przedsięwzięta w celu obejścia zasad współżycia społecznego. Dla oceny, czy zachodzi wypadek, o jakim mowa w art. 58 § 2 k.c., obok treści czynności prawnej, ważny jest jej skutek, a w szczególności to, czy w wyniku podjęcia czynności powstanie uprawnienie lub obowiązek, którego wykonanie spowoduje wystąpienie stanu sprzecznego z zasadami współżycia społecznego. Zasady współżycia społecznego jako przesłankę i przyczynę nieważności czynności prawnej należy stosować w sytuacjach wyjątkowo. Z taką właśnie, wyjątkową sytuacją w ocenie sadu niższej instancji mamy do czynienia w okolicznościach sprawy niniejszej.

Co prawda czynność prawna objęta żądaniem pozwu została zawarta w formie aktu notarialnego. Bez znaczenia jednak pozostaje w tym zakresie powoływanie się na rzekomy brak reakcji notariusza na stwierdzoną ostatecznie sprzeczność dokonywanych czynności z zasadami współżycia społecznego. Zgodnie z powszechnie przyjętym w judykaturze stanowiskiem. przepis art. 58 § 2 k.c. jest wiążący również dla notariusza i powinien on odmówić dokonania czynności notarialnej, jeśli uzna, że czynność ta jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. Jednocześnie nie jest jednak wskazane, ażeby aktywność notariusza w tym zakresie sięgała zbyt daleko, gdyż prowadzone przez niego postępowanie nie w każdym wypadku stwarza podstawę dla podjęcia trafnej decyzji co do uwzględnienia art. 58 § 2 k.c. Notariusz powinien więc ograniczać się do wypadków, gdy sprzeczność z zasadami współżycia społecznego jest oczywista i jednoznaczna (por. uchwalę Sądu Najwyższego z dnia 18 grudnia 2013 r., w sprawie III CZP 82/13, opubl. w nr 10 OSNC z 2014 r. pod poz. 101).

Jak wskazuje przebieg postępowania, kwestia sprzeczności z zasadami współżycia społecznego umowy przenoszącej własność szeregu nieruchomości pozostawała dalece sporną i wstrzemięźliwość notariusza w tych przypadkach okazała się zrozumiała, o czym przesądził również Sąd Okręgowy w Katowicach w wyroku w sprawie XXI K 109/15.

Mając na uwadze powyższe rozważania natury ogólnej Sąd Okręgowy uznał, że w sprawie przeprowadzono obszerne postępowania dowodowe zarówno z inicjatywy stron, jak i działania Sądu z urzędu, nadto w sprawie karnej o sygn. XXI K 109/15, w której opis zarzucanych pozwanemu R. S. (1) czynów pokrywał się w całości z okolicznościami faktycznymi w postępowaniu cywilnym, wydano prawomocny wyrok skazujący pozwanego za popełnienie czynów z art. 296 k.k. Prawomocny »rok karny skazujący za to przestępstwo wiąże sąd w postępowaniu cywilnym (art. 11 k.p.c.), co zwalnia osobę powołującą się na tę okoliczność od obowiązku jej udowodnienia. Powód zatem wykazał, że działanie pozwanego R. S. (1) było bezprawne.

W tym stanie rzeczy, należy uznać, że umowa z dnia 3 grudnia 2011 roku zawarta w formie aktu notarialnego Rep. A nr jest nieważna. Na podstawie art. 102 k.p.c. w zw. z art. 113 ust. 4 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Sąd odstąpił od obciążania pozwanej SM (...) kosztami postępowania albowiem uznała ona żądanie pozwu przy pierwszy czynności.

Apelację od powyższego wyroku, zaskarżając go co do punktów 1. 2 i 4 wniósł pozwany R. S. (1).

Zaskarżonemu wyrokowi zarzucił:

l. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonego orzeczenia, tj.:

1.art. 189 k.p.c. poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że powód ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umowy sprzedaży zawartej dnia 03 grudnia 2010 roku pomiędzy pozwaną Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w S. jako sprzedającą a pozwanym R. S. (1) jako kupującym, przed notariuszem R. S. (2) w Kancelarii Notarialnej w C. przy ul. (...), Rep. A nr (...) podczas, gdy strona powodowa takiego interesu nie posiada, a to z uwagi, że wyrok nie usunie stanu niepewności prawnej i w jego oparciu nie doprowadzi się do zgodności treści ksiąg wieczystych prowadzonych dla spornych nieruchomości ze stanem aktualnym, a tym samym rozstrzygnięcie nie prowadzi do zakończenia sporu o prawa będące przedmiotem umowy ani nie usuwa przeszkody prawnej uniemożliwiającej potwierdzenie prawa rzeczowego Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S.,

2.art. 233§1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. i art. 285§1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i oparcie się dla ustalenia wartości rynkowej przedmiotu spornej umowy z dnia 03 grudnia 2010 roku na opinii uzupełniającej biegłych z S. (...) Sp. P. (...) Majątkowych B., W. z dnia 01 grudnia 2022 roku mimo, że nie uwzględnia ona specyfiki sprzedaży z dnia 03 grudnia 2010 roku, polegającej na dokonaniu czynności zbiorowej, obejmującej kilkadziesiąt lokali mieszkalnych i z tego względu poczynienia na rzecz kupującego przez stronę sprzedającą stosowanego upustu ponad to co wynika z prostego zsumowania wartości poszczególnych lokali, oraz pomimo przyjęcia przez biegłych dla obliczenia (...) (efektywnego dochodu brutto) zmniejszenia w wysokości 6%, który nie jest adekwatny dla czynienia ustaleń z uwagi na potwierdzone przez biegłych znacznie większe od typowego ryzyko inwestycyjne związane z nabyciem nieruchomości będących przedmiotem wyceny, a w konsekwencji przyjęcie, że cena nieruchomości wskazana w umowie jest rażąco zaniżona.

II.naruszenie prawa materialnego art. 58§2 k.c. poprzez błędne zastosowanie i przyjęcie, że umowa sprzedaży zawarta dnia 03 grudnia 2010 roku pomiędzy pozwaną Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w S. jako sprzedającą a pozwanym R.

S. jako kupującym, przed notariuszem R. S. (2) w Kancelarii Notarialnej w C. przy ul. (...), Rep. A nr (...) jest nieważna, a to z uwagi jej sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, w tym poprzez zaniżenie w sposób rażący ceny sprzedaży, sposób prowadzenia Walnego Zgromadzenia w dniu 29 stycznia 2010 roku, wyrażającego zgodę na zdziałaną czynność oraz pozbawienie możliwości wykupu lokali przez lokatorów podczas, gdy:

- ceny transakcyjne uwzględniały takie okoliczności jak niski standard lokali oraz ich zasiedlenie, a także dokonanie transakcji o charakterze zbiorowym,

- ceny transakcyjne zostały ustalone pomiędzy profesjonalistami, zaś w takim przypadka ewentualna dysproporcja pomiędzy świadczeniami stron nie może stanowić dostatecznej podstawy nieważności samej umowy albowiem polskie prawo nie zakazuje zawierania umów niekorzystnych dla stron,

-ustalenie cen zostało poprzedzone negocjacjami,

-zbywca miał zachowaną pełną autonomię i działał z dostatecznym rozeznaniem,

-ceny transakcyjne (razem 1.495.000 zł) nie odbiegają w sposób rażący od cen rynkowych, mając również na uwadze wartości wynikającą z opinii uzupełniającej biegłych z S. (...) Sp. P. (...) Majątkowych B., W. z dnia 01 grudnia 2022 roku (2.872.000 zł) i w stopniu skutkującym nieważnością umowy z tejże przyczyny,

-umowa jest zgodna z uchwałami Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w S. ważnie podjętymi dnia 29 stycznia 2010 roku,

-umowa nie narusza uprawnień najemców do wyodrębnienia własności zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz. U. z 2013 r. , poz. 1222 )

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, wnoszę o:

1)zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa,

2)zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanego A..l kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancje - według norm przepisanych.

Ponadto skarżący wniósł o:

1)  rozpoznanie apelacji na rozprawie,

2)  wezwanie na rozprawę biegłych sporządzających opinię uzupełniającą z dnia 01 grudnia 2022 roku z S. (...) Sp. P. (...) Majątkowych - B. B. (2) i G. W. celem umożliwienia zadania pytań do treści opinii, w tym złożenia opinii uzupełniającej w zakresie zarzutów opisanych powyżej w pkt 1.2,

3)  zwolnienie pozwanego od kosztów sądowych w postaci opłaty od apelacji ponad kwotę 100 zł uiszczoną tytułem opłaty od wniosku o sporządzenie uzasadnienia wyroku na piśmie albowiem nie jest jej w stanie uiścić bez uszczerbku utrzymania koniecznego siebie i swojej rodziny (oświadczenie wg wzoru w załączeniu).

Zarówno powód, jak i pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...)” w S. w likwidacji, wnieśli o oddalenie apelacji.

Interwenient uboczny J. W. (2) zmarł w dniu 7.11.2023r. (k. 3263-3264). Sąd Apelacyjny postanowieniem z dnia 31.07.2024r. oddalił wniosek o zawieszenie z tego powodu postępowania (k. 3276), tak jak uczynił to Sąd Okręgowy w przypadku śmierci innego interwenienta ubocznego K. K. (1) (k. 3056).

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego R. S. (1) nie zasługiwała na uwzględnienie. Sąd Apelacyjny w całości podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego, przyjmując je za własne.

W pierwszej kolejności wskazać należało, że Sąd Okręgowy w sposób pełny i wszechstronny wyjaśnił, że powód ma interes prawny w rozumieniu art. 189k.p.c. z wystąpieniem z niniejszym powództwem, stąd zarzut jego naruszenia nie zasługiwał na uwzględnienie. Ponownie należało przypomnieć w ślad za stanowiskiem wyrażonym już przez Sąd Apelacyjny w Katowicach w uzasadnieniu wyroku w sprawie I ACa 1022/15 uchylającym sprawę do ponownego rozpoznania, że w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że prokurator w sprawie o ustalenie nieważności umowy w rozumieniu art. 189 k.p.c. nie ma obowiązku wykazywania interesu prawnego. Zgodnie z art. 7 k.p.c. w zw. z art. 57 k.p.c., prokurator może żądać wszczęcia postępowania w każdej sprawie, jak również wziąć udział w każdym toczącym się już postępowaniu, jeżeli według jego oceny wymaga tego ochrona praworządności, praw obywateli lub interesu społecznego. (zob. wyroki Sądu Najwyższego z 2 sierpnia 2007 r., V CSK 109/07; z 9 marca 1993 r., I CR 3/93; z 6 grudnia 2019 r., V CSK 471/18 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z 3 grudnia 2014 r., IV CSK 365/14). Kompetencje prokuratora do wytoczenia powództwa lub udziału w sprawie cywilnej są szerokie i autonomiczne, a przesłanki tego działania nie podlegają kontroli ani ocenie sądu, z zastrzeżeniem odrębnych przepisach. Powództwo przewidziane w art. 57 k.p.c. można wytoczyć zwłaszcza wtedy, gdy zachodzi potrzeba ustalenia, na podstawie art. 189 k.p.c., nieważności czynności prawnych z przyczyn określonych w art. 58 k.c. W konsekwencji w orzecznictwie ugruntowany jest pogląd, że prokurator w sprawie o ustalenie nieważności umowy w rozumieniu art. 189 k.p.c. nie ma obowiązku wykazywania interesu prawnego. Obowiązek taki prokurator ma tylko wtedy, gdy wytacza powództwo na rzecz oznaczonego podmiotu. Powinien on wtedy wykazać interes prawny nie własny, lecz osoby, na rzecz której wytoczył powództwo (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21 września 2021 r., I NSNc 68/20 i tam przywołane orzecznictwo oraz poglądy doktryny). Ten jednak przypadek nie występował w analizowanej sprawie.

Wbrew zarzutom apelacji naruszenia art. 233§1k.p.c. w zw. z art. 286k.p.c. i art. 285§1k.p.c. sąd przeprowadził wnikliwe i pełne postępowanie zmierzające do ustalenia wartości sprzedanych praw własności do nieruchomości gruntowych, jak i lokalowych oraz praw użytkowania wieczystego. Biegli zaprezentowali w opiniach nie tylko metodę wyceny, lecz również sposób jej przeprowadzenia, dochodząc do logicznych i spójnych wyliczeń, że nawet przy przyjęciu wymuszonej sprzedaży praw objętych umową sporządzoną w formie aktu notarialnego z 3.12.2010r., cena wskazana w tej umowie (1495000zł) była istotnie zaniżona (tj. o prawie o 48%), w odniesieniu do ceny, ustalonej przez biegłych sądowych (2872000zł) – por. k. 2973-2975. Wbrew stanowisku skarżącego, biegli uwzględnili przy wycenie standard techniczny nieruchomości, jak i sytuację finansową sprzedającego, w tym zadłużenie, jakie generowały nieruchomości będące przedmiotem umowy sprzedaży, co wynika między innymi z pkt.6.2 opinii uzupełniającej z dnia 1.12.2022r., (por. k. 2969-2971). Podkreślić również należało, że już w opinii głównej z dnia 4.10.2021r., biegli w załączniku Nr 1 do opinii zawarli szczegółowy opis budynków położonych na nieruchomościach będących przedmiotem wyceny, wskazując m.in. rok budowy poszczególnych nieruchomości, technologie ich wykonania, standard wykonania (por. k. 2247-2340), dokumentując to bogatym materiałem zdjęciowym, a także dokonali oględzin poszczególnych lokali mieszkalnych, co zawarli w Załączniku Nr 2 (por. k. 2342-2452, por. pismo biegłych z 25.02.2022r. ustosunkowujące się do zarzutów pozwanego, k. 2567-2569), co świadczy, o tym, że biegli mieli możliwość ustalenia stanu nieruchomości w dniu ich sprzedaży, nawet w sytuacji, że niektóre z tych nieruchomości po tym dniu mogły przejść proces modernizacji.

Podsumowując, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust.1 u.g.n.). Jak wskazuje się w orzecznictwie artykuł 154 ust. 1 u.g.n. pozostawia rzeczoznawcy majątkowemu wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Wybór ten powinien uwzględniać w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Należy zatem przyjąć, że wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości - mieści się w obszarze wiadomości specjalnych, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy (biegły). Z przytoczonego przepisu wynika, że wyjątkowo - jedynie w przypadku pominięcia przez rzeczoznawcę majątkowego któregoś z kryteriów warunkujących wybór określonego podejścia, metody i techniki - sporządzony przez niego operat szacunkowy może być skutecznie zakwestionowany (por. m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 listopada 2024 r., II CSKP 2354/22), co w ocenie Sądu Apelacyjnego nie miało miejsca w analizowanej sprawie. Zawarte na s. 7-8 apelacji zarzuty stanowią bowiem wyłącznie polemikę w zastosowana przez biegłych metodą wyceny, opierając się na subiektywnych przekonaniach skarżącego, tym bardziej, że biegli wszechstronnie ustosunkowali się do zarzutów pozwanego w piśmie z dnia 25.02.2022r. (por. k. 2567-2569). W konsekwencji wniosek dowodowy zawarty w apelacji o wydanie przez biegłych sądowych uzupełniającej ustnej opinii (por. k. 3204) podlegał pominięciu na podstawie postanowienia z dnia 6.03.2025r. (k. 3386).

Wbrew stanowisku apelującego, żaden z przeprowadzonych dowodów nie przemawiał również za stanowiskiem pozwanego R. S. (1), że sprzedający miał zastosować względem kupującego upust, w związku z ryzykiem, jaki ponosił kupujący, co wynikało z zadłużenia osób zajmujących sprzedawane lokale z tytułu czynszu oraz opłat za media. Stanowisko to okazało się nieuprawnione, gdyż biegli sądowi, między innymi w pkt.6.2 opinii uzupełniającej z dnia 1.12.2022r., w sposób należyty uwzględnili sytuację finansową Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z tytułu zadłużenia lokali mieszkalnych (por. k. 2969-2971). W tym miejscu zwrócić należało uwagę, że w interesie każdej ze stron umowy sprzedaży z dnia 3.12.2010r., było sporządzenie wyceny przedmiotu sprzedaży przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, tak aby nie narazić się na ewentualny późniejszy zarzut zaniżenia ceny. W szczególności taka powinność spoczywała na zarządzie pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej, skoro jednocześnie, zarząd udzielając pozwanemu R. S. (1) pełnomocnictwa do działania w imieniu sprzedającego (art. 108 k.c.), pozbawił się pełnej kontroli nad treścią umowy sprzedaży z dnia 3.12.2010r., umożliwiając w ten sposób pozwanemu R. S. (1) jako kupującemu ujawnienie notariuszowi, że cenę sprzedaży potrąca w całości z wierzytelnościami przysługującemu mu względem sprzedającego z tytułu umów o roboty budowlane (por. §3 umowy z dnia 3.12.2010r.), co okazało się w zasadniczym zakresie nieprawdą, a co zostało wykazane zarówno w niniejszym postępowaniu, jak i w postępowaniu karnym toczącym się przed Sądem Okręgowym w Katowicach w sprawie XXI K 109/15. W konsekwencji pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) została pobawiona możliwości uzyskania ze sprzedaży środków finansowych, celem poprawy własnej sytuacji finansowej. Taki stan rzeczy stanowił jawne zaprzeczenie celu, jakiemu przyświecała idea wyzbycia się przez Spółdzielnię Mieszkaniową części nieruchomości, o czym pozwany R. S. (1) musiał mieć pełną świadomość. Wbrew zarzutowi apelacji, pozwany nie wykazał, aby strony miały przeprowadzić jakiekolwiek negocjacje, poprzedzające zawarcie umowy sprzedaży, skoro pozwany nie powołał się na żaden z dowodów przeprowadzony w sprawie mający o tym świadczyć. Ponadto, gdyby strony miały przeprowadzić jakiekolwiek negocjacje, z pewnością zadbałyby, aby sporządzić z nich protokół zawierający wstępne uzgodnienia lub rozbieżności.

Sąd Apelacyjny podziela dominujący pogląd orzecznictwa, z którego wynika, że w przypadku rażąco nieekwiwalentnych świadczeń wzajemnych stron - możliwe jest przyjęcie nieważności umowy na gruncie art. 58 § 2 k.c. Takie stanowisko prezentował miedzy innymi Sąd Apelacyjny w Warszawie z dnia 22 maja 2012 r. w sprawie IACa 1020/11 (LEX nr 1292160), czy też Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 1 lutego 2018 r. w sprawie I A Ca 1033/17 (LEX nr 2975096). Podobnie orzekł Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 stycznia 2010 r. w sprawie IV CSK 432/09 (LEX nr 564991), stwierdzając między innymi, że umowa naruszająca zasadę ekwiwalentności stron, może być oceniana w świetle postanowień art. 58 § 2 k.c. (por. także wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2023 r., II CSKP 490/23, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2020 r. III CSK 152/18; wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 10 kwietnia 2019 r. I ACa 31/19).

Jak wynika z powyższej zaprezentowanej analizy, udzielenie pozwanemu R. S. (1) pełnomocnictwa do działania w imieniu pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej do zawarcia z samym sobą (art. 108k.c.) umowy sprzedaży praw wyszczególnionych w umowie z dnia 3.12.2010r., było poważnym błędem ze strony Spółdzielni Mieszkaniowej (...), która pozbawiła się w ten sposób pełnej kontroli nad treścią umowy sprzedaży, jak i sposobem rozliczenia ceny sprzedaży. W tym kontekście zwrócić należało uwagę, że ani treść podjętych uchwał na Nadzwyczajnym Walnym Zgromadzeniu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w dniu 29.01.2010r., jak i treść protokołu z tego Zgromadzenia, nic nie wspominały, aby pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa miała nie uzyskać ze sprzedaży jakichkolwiek środków pieniężnych, z uwagi na sposób rozliczenia ceny sprzedaży wynikający z §3 umowy z dnia 3.12.2010r..

Podsumowując, cel umowy, o którym pozwany R. S. (1) musiał wiedzieć, a mianowicie poprawa sytuacji finansowej pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...), nie mógł zostać osiągnięty, skoro realnie sprzedający nie otrzymał żadnych środków pieniężnych. Pozwany R. S. (1), zaliczył na poczet umowy sprzedaży, własne wierzytelności z tytułu świadczonych na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) usług o charakterze budowlano-remontowych, które albo nie zostały w ogóle zrealizowane, albo przedstawiały wartość znacznie odbiegającą od realnie zrealizowanych robót, co wynikało również z postępowania dowodowego toczącego się w sprawie karnej przed Sądem Okręgowym w Katowicach, sygn. akt XXI K 109/15, który to wyrok jest prawomocny, co wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24.02.2022r., sygn. akt II AKa 37/21 (k. 3070-3072) oraz z dnia 3.03.2022r. i postanowienia Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12.04.2022r., sygn.. akt II AKa 37/21 – (por. także pismo Prokuratora Okręgowego w Katowicach z dnia 13.01.2025r., k. 3366). Zatem Sąd Okręgowy, jak i Sąd Apelacyjny zgodnie z treścią art. 11k.p.c. są związani tymi orzeczeniami.

Ponadto analiza treści uchwał zawartych na k. 70-141 wskazuje, że Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie członków Spółdzielni Mieszkaniowej (...) miało podjąć dwie uchwały o identycznym numerze, lecz o innym brzmieniu, co budzi uzasadnione wątpliwości, tym bardziej, że nie wynika to z treści protokołu (...). W tej kwestii wypowiadali się również przesłuchani w sprawie świadkowie (por. m.in. zeznania świadka R. S. (3), k. 1335/v- (...); K. K. (1), k. 1336/v- (...)). Uchwały te różnią się tym, że w jednych z nich jest wyrażenie zgody na zbycie „udziałów w nieruchomości lub lokali wraz z udziałem w gruncie w nieruchomości zabudowanej położonej w (…)” a w drugich o tym samym nr jest wyrażenie zgody na zbycie „lokali wraz z udziałem w gruncie w nieruchomości zabudowanej położonej w (…)”, co z kolei jest zgodne z brzmieniem pkt.8 protokołu z (...). Jak wynika z treści pkt.a) pierwszej strony umowy notarialnej z 3.12.2010r., notariuszowi zostały okazane uchwały o wyrażeniu zgody na zbycie „udziałów w nieruchomości lub lokali wraz z udziałem w gruncie w nieruchomości zabudowanej położonej w (…)”, a tym samym można założyć, że gdyby na (...) w dniu 29.01.2010r. w pierwszej kolejności zapadły uchwały o treści przedłożonej notariuszowi, to nie byłoby potrzeby, logicznie rzecz biorąc, sporządzania kolejnych uchwał o tych samych numerach, lecz o odmiennym brzmieniu.

Jeśli chodzi o treść podjętych uchwał można również zasadnie zarzucić pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...), że przy założeniu, iż zostały podjęte o treści przedłożonej notariuszowi, uchwały te cechowały się ogólnikowością, co również zauważył świadek R. S. (3) – radca prawny zajmujący się obsługa prawną pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (por. k. 1335/v., 02:40:25). Zgodnie bowiem z art. 38 § 1 pkt 5) Prawa Spółdzielczego, który na podstawie art. 1 ust.7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ma zastosowanie do spółdzielni mieszkaniowych, do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia należy wyrażenie zgody na zbycie nieruchomości. Uchwała tego rodzaju zmierza do wywołania skutku prawnego w sferze cywilnoprawnej, a zatem jest formą oświadczenia woli. Jeśli uchwała ma uprawniać właściwy organ do złożenia w imieniu spółdzielni oświadczenia woli przeniesienia prawa własności konkretnej nieruchomości, to oczywiste jest, że musi być precyzyjnie opracowana i zawierać wyraźne wskazanie na czynność prawną, którą obejmuje. Elementarny wymóg, jaki należy postawić takiej uchwale, stanowi określenie o jaką nieruchomość chodzi. Dla przyjęcia istnienia uchwały o zbyciu prawa własności konkretnej nieruchomości niezbędne jest spełnienie wymogów określonych w przepisie art. 8 ³ ust. 9 o spółdzielniach mieszkaniowych. Wymaganie istnienia takiej uchwały wynika bowiem z przepisów, w tym art. 38 § 1 pkt 5) Prawa spółdzielczego, a niezachowanie tego wymagania prowadzi do uznania umowy za sprzeczną z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, a tym samym za nieważną (por. uchwałę SN z dnia 06 marca 1991 r., sygn. akt: III CZP 8/91).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt sprawy, należało zauważyć, że w protokole z obrad pozwanej spółdzielni mieszkaniowej z dnia 29 stycznia 2010 roku (por. k. 142-146) w punkcie 8 znalazł się lakoniczny zapis o treści: „Przed przystąpieniem do głosowania uchwał dotyczących wyrażenia zgody na zbycie lokali wraz z udziałem w gruncie lub zbycia prawa wieczystego użytkowania”, z którego nie sposób było wywieść o sprzedaż jakich nieruchomości będzie chodziło. Analiza treści poszczególnych uchwał (por. k. 70-141) również jednoznacznie obrazuje, że podjęte na nim uchwały, niezależnie od jej wersji, co było przedmiotem wcześniejszych rozważań, zawierają ogólne stwierdzenie o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości, a tym samym mają charakter blankietowy, co nie odpowiada treści § 74 pkt 10 Statutu Spółdzielni Mieszkaniowej, który stanowi, że „Każda uchwała podjęta przez Walne Zgromadzenia powinna mieć nadany numer kolejny, datę podjęcia i tytuł określający sprawę, w której uchwała została podjęta". (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 września 2012 r., sygn. akt: I ACa 784/12 i L. z dnia 28 listopada 2012 r., sygn. akt: I ACa 559/12). Uchwały w żadnej z wersji, nie wskazują bowiem jakie lokale w wymienionych budynkach wielomieszkaniowych (wielokondygnacyjnych) oraz o jakie konkretne grunty (działki) Skarbu Państwa będące w użytkowaniu wieczystym są przedmiotem wyrażanej zgody na zbycie. W ocenie Sądu Apelacyjnego omawiana ogólnikowość, brak precyzji w określeniu o jakie nieruchomości chodzi (brak przywołania nr ksiąg wieczystych itp.), nadawanie różnym uchwałom tych samych numerów, co było przedmiotem wcześniejszych rozważań, sprawia, że już z tej przyczyny uchwały te nie mogły być podstawą do skutecznego nabycia przez pozwanego R. S. (1) składników majątkowych pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2007 r. II CSK 496/06). W orzecznictwie przeważa bowiem stanowisko, że uchwała, zezwalająca na dokonanie czynności przez zarząd, stanowi część składową czynności prawnej zbycia nieruchomości. Stanowisko to podzielane jest na ogół w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyrok z dnia 15 lutego 2002 r., III CKN 494/99, LEX nr 54459, czy uzasadnienie uchwały z dnia 17 sierpnia 1988 r., III CZP 62/88, OSNC 1989, nr 4, poz. 65).

Sąd Apelacyjny natomiast nie podzielił stanowiska pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej wyrażonego w piśmie procesowym z dnia 6.02.2023r. (k. 3074-3077), aby omawiane uchwały o wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości można uznać za nieistniejące z uwagi na brak kworum podczas (...) w dniu 29.01.2010r.. Definiując uchwałę „nieistniejącą", należy przyjąć, że jest to uchwała podjęta nie przez organ spółdzielni, lecz przez osoby, które w momencie jej podejmowania nie posiadały statusu prawnego organu. Jeżeli więc w takiej sytuacji uchwała w rzeczywistości nie zapadła, to nie sposób mówić o niej, że jest ona skuteczna lub bezskuteczna, uchwała bowiem w takim wypadku nie istnieje. Wówczas, jak wynika z uzasadnienia uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1994 r., III CZP 81/94 (OSNC 1994, nr 12, poz. 241), możliwe jest wytoczenie powództwa o ustalenie (art. 189 k.p.c.), że uchwała nie istnieje, lub bronienie się przed jej skutkami przez podniesienie w konkretnej sprawie zarzutu jej nieistnienia. (por. m.in. wyrok SN z dnia 20.12.2017r., I CSK 160/17; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2023 r., II CSKP 965/22). Analiza zapisu Statutu pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej wskazywała, że §73 ust. 3 nie wymagał kworum dla podjęcia jakiejkolwiek uchwały. Zatem zapisy Statutu wyłączały działanie art. 8 ^{( 3)} ust.9 zdanie 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych również w przypadku wyrażenia zgody na zbycie nieruchomości Spółdzielni Mieszkaniowej (...). Tym samym w spółdzielniach mieszkaniowych zgodnie z treścią art. 8 ^{( 3)} ust. 8 u.s.m. walne zgromadzenie spółdzielni mieszkaniowej jest ważne niezależnie od liczby obecnych na nim członków. Tym niemniej zwrócić należało uwagę, że w obradach (...) w dniu 29.01.2010r. brało nadzwyczaj mało członków spółdzielni, gdyż zaledwie 29, w tym, jak wskazał to świadek K. K. (1) (por. k. 1336/v., 03:36:16; czy M. J., k. 1336, 03:05:53), spośród 29 osób, 14 było pracownikami pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej, chociaż uprawnionych w świetle przedstawionych list było ich łącznie 105 osób (por. k. 148-154). Podkreślić również należało, że uchwały o zbyciu nieruchomości dotyczyły lokali usytuowanych w budanach przy następujących ulicach: L., (...), (...), (...) M., (...), M., S., (...) oraz głównie nieruchomości zajmowanych przez najemców byłych budynków zakładowych (por. zeznania świadka M. L., k. 1355), natomiast w trakcie (...) w dniu 29.01.2010r. byli obecni członkowie pozwanej spółdzielni mieszkaniowej zamieszkali w nieruchomościach usytuowanych zasadniczo przy innych ulicach, a mianowicie: K., (...), R., S., (...), K., (...) Pl. (...) osiem osób wskazało, że zamieszkuje lokale przy ul. (...), które były objęte treścią uchwał. Taka sytuacja wskazuje, że de facto większość członków pozwanej spółdzielni mieszkaniowej obecnych na (...), których uchwały (...) nie dotyczyły, decydowało za nieobecnych członków spółdzielni mieszkaniowej, co już z tego powodu powinno wzbudzić troskę zarządu pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej o należytą ochronę nieobecnych członków SM objętych konsekwencjami podjętych uchwał, np. poprzez wyznaczenie kolejnego terminu (...) i ponowne zawiadomienie członków SM, że przedmiotem podjętych uchwał ma być zbycie konkretnych nieruchomości. Jak wrócił na to uwagę Sąd Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 28 marca 2007 r., II CSK 496/06 ważna jest również analiza protokołu walnego zgromadzenia. Z protokołu z dnia 29.01.2010r. nie wynikało mianowicie, żeby nad omawianymi uchwałami odbyła się jakakolwiek dyskusja, aby zostały odnotowane jakiekolwiek wątpliwości członków spółdzielni, aby przedstawiono członkom spółdzielni mieszkaniowej w jaki sposób i komu te nieruchomości mają zostać zbyte, a także w jaki sposób mają zostać zabezpieczone prawa wynikające z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub regulaminu, o czym będzie jeszcze mowa w dalszej części uzasadnia. Potwierdzają to zeznania świadków. Jak wskazał to K. K. (1), podczas (...) w dniu 29.01.2010r., prezes SM – nie informowała członków SM o wartości nieruchomości przeznaczonych do zbycia lub o potencjalnym nabywcy (k. 1336/v), co potwierdził świadek M. L. (k. 1355, 00:28:21), wskazując, że „Na temat kupca nieruchomości Pani prezes (Czajka) w ogóle nie mówiła”, „Pani prezes nie mówiła też jaka jest wartość nieruchomości jaka miała być zbyta”. Dalej świadek M. L. podkreślił, że „Na zebraniu 29.01.2010r. nie było żadnej dyskusji”. Z kolei świadek M. J. zeznał, że był przekonany, że lokale zostaną zbyte na rzecz najemców (por. k. 1336/v., 03:13:26), co świadczyło o tym, że prezes zarządu pozwanej SM nie przedstawiła przed głosowaniem na (...) w dniu 29.01.2020r. pełnych informacji o zasadności sprzedaży nieruchomości stanowiących majątek pozwanej spółdzielni mieszkaniowej, sposobu zabezpieczenia interesów sprzedającego oraz praw najemców lokali wynikających z art. 48 o spółdzielniach mieszkaniowych lub regulaminu.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, wskazane nieprawidłowości, a także liberalny zapis Statutu SM, który nie wymagał żadnego kworum podczas (...) odnośnie zbycia nieruchomości, z pewnością ułatwiły pozwanemu R. S. (1) osiągnięcie celu, jakim było nabycie od pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej (...) nieruchomości wyszczególnionych w akcie notarialnym z dnia 3.12.2010r. za zaniżoną cenę, bez pełnego zaspokojenia sprzedającego, co potwierdziło postępowanie karne toczące się m.in. przeciwko pozwanemu R. S.. Kolejnym ułatwieniem w nabyciu przez pozwanego R. S. (1) nieruchomości był fakt udzielenia mu przez reprezentanta pozwanej SM pełnomocnictwa, do zawarcia w imieniu sprzedającego z samym sobą, umowy sprzedaży nieruchomości SM. Jak wynika z treści artykuł 108 k.c., przepis ten wprowadza generalny zakaz zawierania umów z samym sobą. Od tego zakazu przepis ten przewiduje dwa wyjątki: 1) jeżeli dopuszczalność dokonania czynności prawnej z "samym sobą" wynika z treści pełnomocnictwa albo 2) jeżeli ze względu na treść czynności prawnej wyłączona jest możliwość naruszenia interesów mocodawcy. Z brzmienia art. 108 k.c. jednoznacznie wynika, że oba powyższe wyjątki nie muszą zaistnieć kumulatywnie. Skoro mocodawca (powód) wyłączył zakaz dokonywania przez pełnomocnika czynności prawnej z samym sobą w treści pełnomocnictwa, to nie ma znaczenia dla sprawy okoliczność, że ze względu na treść czynności prawnej nie była w niniejszej sprawie wyłączona możliwość naruszenia interesów mocodawcy (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 29 czerwca 2005 r., I ACa 1855/04). W konsekwencji, skoro pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) udzieliła pozwanemu pełnomocnictwa do dokonania czynności prawnej z "samym sobą" i co wynikało z treści pełnomocnictwa, to zarzut, że zachodził pomiędzy stronami konflikt interesów, niestety nie wpływał na to, żeby R. S. (1) jako pełnomocnikowi sprzedającego można było przypisać status tzw. falsus procurator, tj. osoby działającej bez umocowania.

Bezsprzecznie jednak, udzielenie przez pozwaną Spółdzielnię Mieszkaniową (...) pełnomocnictwa R. S. (1) było kardynalnym błędem, gdyż pozbawiło sprzedającego kontroli nad treścią umowy sprzedaży, a przez to nie zabezpieczało nie tylko interesów finansowych sprzedającego, poprzez pozbawienie sprzedającego kontroli nad sposobem rozliczenia ceny sprzedaży, na co wprost wskazał m.in. świadek M. L. pełniący wtedy funkcję członka Rady Nadzorczej SM (...) (por. k. 1355, 00:35:03). Analiza treści pełnomocnictw jakie pozwana SM udzieliła R. S. (1) (por. k. 1786-1807) nie wskazywała, że pozwany R. S. (1) potrąci z ustaloną w przedwstępnych umowach sprzedaży ceną własne wierzytelności z tytułu robót budowlanych zrealizowanych na rzecz pozwanej SM. Co istotne, pozwana SM pozbawiła się również kontroli nad zabezpieczeniem interesów członków spółdzielni, którym przysługiwały uprawnienia wynikające z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, co zostało zaznaczone w podjętych uchwałach przez (...) pozwanej spółdzielni w dniu 29.01.2010r.. W ocenie Sądu Apelacyjnego, pozwany R. S. (1) we wniesionej apelacji, nie zakwestionował ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, które wskazywały na fakt istnienia takich uprawnień w odniesieniu do licznej grupy najemców lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach stanowiących własność pozwanej SM, a co wynikało chociażby w dokumentów przedłożonych przez pozwaną SM (por. k. 1828-1836, por. zeznania H. S., k. 1443/v.).

Podsumowując, wprawdzie forlanie udzielone pozwanemu R. S. (1) pełnomocnictwo do zawarcia z samym sobą umorzy sprzedaży nieruchomości SM odpowiadało wymogom art. 108k.c., lecz ostatecznie, ten element, z pewnością ułatwił nabycie przez pozwanego R. S. (1) wskazanego w akcie notarialnym majtki pozwanej SM oraz bez chęci respektowania uprawnień osób zajmujących sprzedane lokale mieszkalne w myśl art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

W konsekwencji, osoby zajmujące poszczególne lokale mieszkalne, bez swojej winy, zostały pozbawienia możliwości wykupu tych lokali w trybie art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W tej kwestii zeznali między innymi świadkowie w osobach: K. N. (k. 1440-1441), I. D. (k. 1441), R. D. (k. 1441), a przede wszystkim H. S. (k. 1443-1444), a co również wynika z niekwestionowanego wykazu najemców lokali mieszkalnych, którzy złożyli wniosków o wykup lokali mieszkalnych i dokonały wpłat na poczet wykupu, do których nie doszło (por. k. 1590-1602, k. 1828-1836). Wprawdzie, jak podnosił to apelujący, Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 14 lutego 2012 r. P 17/10 stwierdził że art. 48 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z 2004 r. Nr 19, poz. 177 i Nr 63, poz. 591, z 2005 r. Nr 72, poz. 643, Nr 122, poz. 1024, Nr 167, poz. 1398 i Nr 260, poz. 2184, z 2006 r. Nr 165, poz. 1180, z 2007 r. Nr 125, poz. 873, z 2008 r. Nr 235, poz. 1617, z 2009 r. Nr 65, poz. 545, Nr 117, poz. 988, Nr 202, poz. 1550 i Nr 223, poz. 1779, z 2010 r. Nr 207, poz. 1373 oraz z 2011 r. Nr 201, poz. 1180) jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, lecz wynikało to wyłącznie z tego, że nie można było przyznać najemcy lokalu roszczenia o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązanego wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego przepisu). W konsekwencji TK nie zakwestionował co do zasady prawa najemców do nabycia lokalu, lecz uznał, że powinno to być powiązane nie tylko z uregulowaniem zadłużenia, lecz również z uiszczeniem na rzecz spółdzielni pewnego ekwiwalentu finansowego, odpowiadającego określonemu udziałowi w wartości rynkowej tego lokalu.

Co więcej w chwili obecnej wobec części z nich toczą się postępowania, w tym postępowania o eksmisję. Tym samym pozwany R. S. (1) wiedział o zastrzeżeniu zawartym w uchwałach (...) SM z 29.01.2010r. i wpływie, jaki niesie on na skuteczność umowy sprzedaży z dnia 03 rudnia 2010 roku. Zwrócić również należało uwagę, że w akcie notarialnym z dnia 03 grudnia 2010 roku sporządzono umowę zbycia części budynków stanowiących odrębny przedmiot własności mimo wcześniejszego ustanowienia odrębnej własności lokalu. Podkreślić zatem należało, iż przedmiotem obrotu nie może być cześć budynku, w sytuacji, w której choćby jeden lokal został wyodrębniony. Zbycie bowiem jednego chociażby lokalu zasadniczo zmienia relacje istniejące w stosunkach własnościowych dotyczących gruntu zabudowanego. W miejsce jednej nieruchomości (gruntu zabudowanego) pojawia się wielość nieruchomości lokalowych (i towarzyszących im udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej), jak również pojawia się część budynku, która samodzielnie nie może być zbyta, a która może być traktowana jako zbiór lokali „oczekujących” na wyodrębnienie. Czynność prawna sprzedaży udziałów w okresie, kiedy trwa odrębna własność chociażby jednego lokalu, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali narusza przepisy tej ustawy i tym samym jest nieważna — tak też wyrok SN z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, LEX 53731 . Także i w tym zakresie zawarto wiec nieważną umowę sprzedaży, albowiem czynność taka jest sprzeczna z prawem i jest dotknięta nieważnością (art. 58§1k.c.). I tak w dniu 26 października 2010 roku na podstawie umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności lokalu, sporządzonej w formie aktu notarialnego przez notariusza za Repertorium A Nr 8103/2010 ustanowiono odrębną własność i przeniesiono lokal mieszkalny numer (...) znajdujący się w budynku położonym w S. przy ul. (...) wraz z udziałem wynoszącym (...) części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu oraz w częściach budynków, zapisanych w księdze wieczystej numer (...), a postępowania w tej sprawie dotyczy wzmianka wniosku pod numerem DZ.KW(...). Jednocześnie pozwany R. S. (1) nabył w oparciu o umowę sprzedaży z dnia 03 grudnia 2010 roku udział w 216/10000 części w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu numer (...) oraz własność usytuowanego na tej działce i stanowiącego odrębną nieruchomość budynku, objętych księgą wieczystą numer (...) (por. s. 26 umowy, k. 40/v.), czyli właśnie własność usytuowanego na tej działce stanowiących odrębną nieruchomość pięciokondygnacyjnego budynku numer (...) przy ul. (...) o powierzchni użytkowej 2.922 m ² i kubaturze 13.678,00 m ³. Podzielić również należało stanowisko pozwanej SM, że przed dniem 03 grudnia 2010 roku nastąpiło kilkadziesiąt wyodrębnień lokali mieszkalnych na rzecz osób uprawnionych, korzystających z dobrodziejstwa przepisu art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (por. także pismo procesowe pozwanej SM z 29.05.2017r., k. 650-670, oraz odpis postanowienia SR w Sosnowcu z dnia 31.05.2011r.,, k. 671-672 o oddaleniu wniosku pozwanego R. S. o wpis prawa użytkowania wieczystego na podstawie umowy z dnia 3.12.2010r.).

W konsekwencji, Sąd Apelacyjny, po przeprowadzeniu ponownej analizy zgromadzonego materiału dowodowego, doszedł do przekonania, że sankcja nieważności odnośnie wskazanej w pkt. 1 umowy sprzedaży znajdowała pełne uzasadnienie w treści art. 58§2k.c., który to przepis został poddany wszechstronnej wykładni przez sąd meriti. Należy dodatkowo podkreślić, że wyrażona w art. 353 ¹ k.c. zasada swobody umów, która stanowi odzwierciedlenie konstytucyjnych zasad autonomii woli ( art. 31 ust. 1 Konstytucji) i swobody działalności gospodarczej ( art. 20 Konstytucji), nie może mieć jednak absolutnego charakteru i może podlegać ograniczeniom wynikającym z ustawy, zasad współżycia społecznego i właściwości (natury) stosunku prawnego ( art. 353 ¹ w związku z art. 58 § 1 i 2 k.c.). Ograniczenia te należy postrzegać jako spójny system mający zapobiegać zawieraniu i wywodzeniu skutków prawnych z umów, których treść lub cel w niedopuszczalny sposób godzi w nadrzędny interes publiczny lub prywatny (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2018 r., III CZP 93/17, OSNC 2018, Nr 10, poz. 98). Bez wątpienia cel analizowanej umowy oraz sposób jej realizacji przez pozwanego R. S. godził w sposób jawny nie tylko w interes pozwanej SM (...), lecz także w najemców lokali usytuowanych w nieruchomościach będących przedmiotem umowy z dnia 3.12.2010r., którym przysługiwało uprawnienie wynikające z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Kryterium zasad współżycia społecznego odsyła do otwartego katalogu norm pozaprawnych, w szczególności moralnych i etycznych, co w relacjach kontraktowych przekłada się na konieczność oceny umowy przez pryzmat takich wymagań, jak słuszność (uczciwość) kontraktowa, dobre obyczaje handlowe lub zakaz nadużywania silniejszej pozycji kontraktowej. Niekorzystne ukształtowanie treści umowy dla jednej ze stron, nawet jeżeli jest ono widoczne prima vista, nie oznacza jednak, że umowa jest sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. O sprzeczności takiej można mówić co do zasady dopiero wtedy, gdy nierównomierne ukształtowanie praw i obowiązków umownych było konsekwencją nadużycia, chociażby na skutek niedbalstwa (ze strony pozwanej SM), silniejszej pozycji kontraktowej przez drugą stronę (R. S. (1)). W taki sposób należy postrzegać utrwalony pogląd judykatury, według którego faktycznie nierówne ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy nie koliduje z zasadą swobody umów; kolizja ta może jednak wystąpić wtedy, gdy do krzywdzącego ułożenia relacji umownej doszło przy świadomym bądź spowodowanym niedbalstwem wykorzystaniu przez drugą stronę swojej silniejszej pozycji (por. np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2008 r., IV CSK 478/07, z dnia 23 maja 2013 r., IV CSK 658/12, z dnia 19 września 2013 r., I CSK 651/12, OSNC 2014, nr 7-8, poz. 76, z dnia 19 listopada 2015 r., IV CSK 804/14, OSNC-ZD 2017, nr B, poz. 32, z dnia 15 lutego 2018 r., I CSK 339/17, z dnia 15 czerwca 2018 r., I CSK 491/17, z dnia 5 marca 2019 r., II CSK 57/18, a także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 lutego 2014 r., III CSK 74/13).

Tym samym apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu po myśli art. 385k.p.c.

SSA Tomasz Ślęzak SSA Piotr Łakomiak SSA Jolanta Polko