Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Katowicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2016 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący :	SSA Piotr Wójtowicz (spr.)
Sędziowie :	SA Anna Bohdziewicz SO del. Tomasz Tatarczyk
Protokolant :	Anna Wieczorek

po rozpoznaniu w dniu 29 stycznia 2016 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa R. Z., H. Z. i W. Z.

przeciwko C. B., E. B. i Gminie (...)

o ustalenie

na skutek apelacji pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego w Bielsku-Białej

z dnia 22 maja 2015 r., sygn. akt I C 367/14,

1)  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddala i nie obciąża powodów kosztami procesu;

2)  nie obciąża powodów kosztami postępowania apelacyjnego.

SSO del. Tomasz Tatarczyk

SSA Piotr Wójtowicz

SSA Anna Bohdziewicz

Sygn. akt I ACa 924/15

UZASADNIENIE

Powodowie wnieśli o ustalenia, że zawarta dnia 20 maja 2005 r. między pozwanymi umowy sprzedaży obejmującego parcelę nr (...) gruntu o powierzchni 0,0715 ha jest nieważna z tej przyczyny, że pozwana Gmina zbyła ją bez wymaganego normą art.136 ustawy o gospodarce nieruchomościami powiadomienia ich o możliwości żądania przez nich zwrotu nabytych od nich uprzednio nieruchomości i że ich interes prawny w uzyskaniu wyroku ustalającego wynika stąd, że Starosta (...) zawiesił wszczęte na ich wniosek postępowanie administracyjne o zwrot nieruchomości, wskazując na konieczność wystąpienia do sądu o ustalenie nieważności umowy sprzedaży działki (...); wnieśli także o zasądzenie na ich rzecz od pozwanych kosztów procesu.

Pozwani wnieśli o oddalenie powództwa, a pozwana Gmina wniosła nadto o zasądzenie na jej rzecz od powodów kosztów procesu.

Pozwana Gmina zarzuciła, że do nabycia przez Skarb Państwa od W. Z. i K. Z. nieruchomości doszło na podstawie umowy, nie zaś na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, nie doszło zatem do wywłaszczenia w rozumieniu tej ustawy, a także w rozumieniu późniejszej ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Podniosła też, że dokonanie czynności prawnej z ewentualnym naruszeniem powinności zwrotu nieruchomości na rzecz poprzedniego właściciela lub jego następców prawnych może najwyżej rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą, a nie nieważność umowy. Zarzuciła nadto, że powodowie nie mają wymaganego normą art. 189 k.p.c. interesu prawnego.

Pozwani E. B. i C. B. zarzucili, że nieruchomość nabyli 10 lat temu w dobrej wierze i wybudowali na niej dom oraz że zbycie im jej przez Gminę nastąpiło bez naruszenia art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo oraz orzekł o kosztach i przytoczył następujące motywy swego rozstrzygnięcia:

Umową z dnia 4 listopada 1987 r. K. Z. i W. Z. sprzedali Wojewódzkiej (...) w B. składającą się, między innymi, z parcel nr (...), (...) i (...) nieruchomość o powierzchni 2,6919 ha, objętą księgą wieczystą nr (...). Działający w imieniu kupującego oświadczył, że parcele są niezbędne do budowy osiedla mieszkaniowego, stosownie do decyzji Urzędu Miejskiego w B. z 11 września 1981 r. W tymże okresie Wojewódzka (...) skupowała również nieruchomości sąsiednie. Właścicieli, w tym powodów, informowano, że jeżeli nieruchomości nie sprzedadzą, zostaną wywłaszczeni.

Na podstawie ustawy z 10 maja 1990 r. Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych Gmina nabyła nieodpłatnie z mocy prawa własność, między innymi, parcel nr (...) i (...).

Cel, na jaki nieruchomość została zakupiona, nie został zrealizowany.

Parcela nr (...) uległa podziałowi, między innymi, na parcelę nr (...).

W dniu 6 lipca 2004 r. Rada Miejska w B. podjęła uchwałę o sprzedaży w drodze publicznego przetargu ustnego nieograniczonego nieruchomości oznaczonej jako parcela nr (...) o powierzchni 715 m ² objętej KW nr (...).

Dnia 20 maja 2005 r. pozwana Gmina za 84527,70 zł sprzedała tę nieruchomość pozwanym E. B. i C. B., którzy ją zabudowali.

Powodowie wnieśli o zwrot wykupionej od nich w celu wybudowania osiedla nieruchomości, nie została ona jednak zwrócona, a postępowanie o jej zwrot zostało zawieszone postanowieniem Starosty (...) z dnia 15 października 2012 r.

R. Z. od 1 grudnia 1994 r. do 30 listopada 1995 r. dzierżawił grunty w celu prowadzenia gospodarstwa rolnego.

K. Z. zmarł w dniu (...), a spadek po nim w częściach równych nabyli W. Z., H. Z. i R. Z..

Zgodnie z art. 136 ust. 1 i ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości, a w razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na cel inny niż określony w decyzji, właściwy organ zawiadamia o tym poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę, informując równocześnie o możliwości jej zwrotu. Normy te znajdują się w rozdziale 6 działu III tej ustawy, a zgodnie z jej art. 216 ust. 2 przepisy tego rozdziału stosuje się odpowiednio do nieruchomości nabytych na rzecz Skarbu Państwa albo gminy, między innymi, na podstawie ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, czyli również do nieruchomości nabytych na podstawie umowy. Aby uznać, że umowa cywilnoprawna doprowadziła do nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy stwierdzić, że mimo jej dobrowolnego zawarcia była to umowa zawarta w efekcie poprzedzających postępowanie wywłaszczeniowe negocjacji.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości organy administracji państwowej i inne państwowe jednostki organizacyjne oraz jednostki gospodarki uspołecznionej nabywają nieruchomości w drodze zawieranej na zasadach ogólnych umowy. W myśl jej art. 53 ust.1 wywłaszczenie mogło nastąpić na rzecz Państwa tylko wówczas, gdy nieruchomość nie mogła nabyta być w drodze umowy, właściciel nieruchomości przeznaczonej na cele uzasadniające wywłaszczenie mógł zatem wyrazić zgodę na jej zbycie w drodze dobrowolnych rokowań, a dopiero brak takiej zgody pozwalał na przystąpienie do wywłaszczenia.

Powodowie zbyli nieruchomość na podstawie umowy, powodującej nabycie nieruchomości, o jakim mowa w art. 216 ustawy o gospodarce nieruchomościami, niewątpliwie nabyta ona została w związku z realizacją celu publicznego, a ze skierowanej do K. Z. i W. Z. przed zawarciem umowy oferty jej nabycia wynikało, że nieprzyjęcie jej będzie traktowane jako odmowa sprzedaży, która będzie skutkowała wszczęciem postępowania wywłaszczeniowego.

W dniu zawarcia pomiędzy pozwanymi umowy sprzedaży nieruchomości obowiązywała ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, której art. 136 ust. 1, 2 i 3 miał brzmienie takie samo jak obecnie. Art. 137 ust. 1 tej ustawy stanowił, że nieruchomość uznaje się za zbędną na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli mimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu albo mimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Bezspornie nieruchomość nie została przeznaczona na cel, na który została nabyta. Zgodnie z art. 136 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami w razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu właściwy organ zobowiązany był zawiadomić poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze, informując równocześnie o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, K. Z. i W. Z. nie zostali tymczasem zawiadomieni ani o zamiarze użycia nieruchomości na inne cele, ani o możliwości żądania jej zwrotu.

Zgodnie z art. 58§1 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek. Skoro ustawodawca wprowadził zakaz użycia wywłaszczonej nieruchomości na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu bez uprzedniego powiadomienia o takim zamiarze poprzedniego właściciela w celu umożliwienia mu złożenia wniosku o zwrot tej nieruchomości, to użycie nieruchomości na taki inny cel stanowi czynność sprzeczną z przepisami bezwzględnie obowiązującymi i z tej przyczyny w świetle art. 58§1 k.c. nieważną.

Zgodnie z art. 189 k.p.c. ten, kto ma w tym interes prawny, może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Powodowie taki interes w ustaleniu nieważności zawartej między pozwanymi umowy mają. Mogą oni domagać się zwrotu objętej umową z dnia 4 listopada 1987 r. nieruchomości, ale by stało się to możliwe, pozwana Gmina musi się na powrót stać jej właścicielem, to zaś osiągnąć można tylko przez ustalenie nieważności umowy sprzedaży.

Nie ma podstaw do przyjęcia, że w świetle obowiązujących przepisów powodowie mogą domagać się jedynie odszkodowania. Nie byłoby w szczególności uzasadnione odpowiednie stosowanie w sprawie niniejszej art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a brak analogicznego unormowania w odniesieniu do jej art. 136, jak również imperatywne sformułowanie zakazu użycia wywłaszczonej nieruchomości na cel inny, niż wskazany w postępowaniu wywłaszczeniowym, uzasadniają stanowisko, że rozporządzenie wywłaszczoną nieruchomością jest nieważne.

Zgodnie z art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Na rękojmię powoływać się może tylko taki nabywca, który dokonał ważnej czynności z osobą nieuprawnioną do rozporządzenia, w niniejszej sprawie jednak sytuacja taka nie miała miejsca, w dniu zawarcia umowy bowiem pozwana Gmina była właścicielką nieruchomości, a umowa sprzedaży okazała się być nieważna z powodu naruszenia przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jako podstawę rozstrzygnięć o kosztach przywołał Sąd normy art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz – w odniesieniu do pozwanych E. B. i C. B. – art. 102 k.p.c.

W apelacji od opisanego wyżej wyroku pozwani zarzucili obrazę art. 2 w związku z art. 64 ust. 1 i ust. 2 oraz art. 32 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej (łącznie z zarzutem naruszenia art. 233§1 k.p.c. w związku z art. 328§2 k.p.c., a także art. 3 ust. 1 i art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece i art. 5 k.c.), art. 58 k.c. w związku z art. 136 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (też łącznie z zarzutem obrazy art. 233§1 k.p.c. w związku z art. 328§2 k.p.c.), art. 216 ust. 2 pkt 3 w związku z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a także art. 189 k.p.c. w związku z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i w oparciu o te zarzuty wnieśli o zmianę tego wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie od pozwanych na ich rzecz solidarnie kosztów procesu; alternatywnie wnieśli o uchylenie wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.

Powodowie wnieśli o oddalenie apelacji i o zasądzenie na ich rzecz od pozwanych kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Przywołane jednocześnie z zarzutem obrazy norm konstytucyjnych i norm prawa materialnego zarzuty obrazy wskazanych w apelacji norm proceduralnych, nie pozostających zresztą z Konstytucją i z prawem materialnym w żadnym merytorycznym związku, są chybione. Pomijając już, że art. 328§2 k.p.c. i art. 233§1 k.p.c. także nie pozostają ze sobą w takim związku, by mogły stworzyć jakąś spójną normę (przeciwnie – ewentualna zasadność zarzutu naruszenia 328§2 k.p.c. zarzut obrazy art. 233§1 k.p.c. czyni bezprzedmiotowym), jakiegokolwiek im uchybienia stwierdzić nie sposób. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera wszystkie wymagane procedurą elementy, a to, że skarżącym nie odpowiada jego merytoryczna zawartość, może stanowić podstawę do formułowania zarzutów innego rodzaju, głównie z zakresu prawa materialnego. Co się z kolei tyczy mającej jakoby mieć miejsce obrazy art. 233§1 k.p.c., to skarżący nie wskazują nawet, na czym obraza ta miałaby polegać, a w sprawie nie zachodziła potrzeba oceny dowodów pod kątem ich wiarygodności lub mocy, stan faktyczny był bowiem w istocie niesporny. Z tej zresztą zapewne przyczyny apelujący nie kwestionują poczynionych przez Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych, spór w sprawie bowiem sprowadzał się nie do faktów, a do prawnej oceny zaistniałych zdarzeń. W tej sytuacji Sąd Apelacyjny zawarte w motywach zaskarżonego wyroku ustalenia w pełni akceptuje i czyni je podstawą swojego rozstrzygania.

Bezzasadnie zarzucają pozwani obrazę art. 189 k.p.c. Upatrują jej w niemożności uzyskania przez powodów na podstawie art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zwrotu nieruchomości z tej przyczyny, że parcela nr (...) nie pozostaje już we władaniu pozwanej Gminy. W tym zakresie w pełni podzielić należy wywody Sądu Okręgowego, że ewentualne stwierdzenie nieważności zawartej przez pozwanych umowy sprzedaży przywróciłoby ex tunc władztwo Gminy nad tą nieruchomością i otworzyłoby powodom drogę do realizacji ich uprawnienia płynącego z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Istnienie po stronie powodów interesu prawnego w żądaniu ustalenia nieważności umowy z 29 grudnia 2004 r. mogło budzić wątpliwości z innych przyczyn, nie została bowiem zweryfikowana prawdziwość ich twierdzenia, że zamierzają rzeczywiście parcelę tę od pozwanej Gminy odkupić i że dysponują wystarczającymi na ten cel środkami. Okoliczność ta ma jednak w sprawie znaczenie drugorzędne, powództwo bowiem nie zasługiwało na uwzględnienie z przyczyn, o których mowa będzie w dalszej części uzasadnienia.

Za równie bezzasadny uznać przyjdzie zarzut obrazy art. 216 ust. 2 pkt 3 w związku z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wbrew wywodom skarżących zakup gruntu na cele budownictwa mieszkaniowego w ramach zakreślonych przepisami nie obowiązującej już ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości pod względem skutków przejęcia przez Skarb Państwa nieruchomości nie różnił się w sposób istotny od wywłaszczenia. Inna (prywatno-, a nie publicznoprawna) forma nabycia przez Skarb Państwa własności gruntów należących uprzednio do K. Z. i do W. Z. nie zmienia wszak tego, że doszło do tego w celu realizacji określonego w ustawie celu publicznego i że na gruncie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości zbywcy i tak zostaliby pozbawieni własności. Dobrowolność dokonania przez zbywców czynności prawnej była w tych okolicznościach fikcją, nawet jeśli sama sprzedaż poprzedzona była rokowaniami co do ceny, w każdym przypadku bowiem (tyle, że pewnie na gorszych warunkach) własność nieruchomości by utracili. W tym kontekście na podzielenie zasługują wywody Sądu Okręgowego na tle zastosowania art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami (poprzez jej art. 216 ust. 2 pkt 3, mówiący o nabyciu nieruchomości, bez rozróżnienia formy tego nabycia) także do przypadku nabycia nieruchomości na cele publiczne w drodze umowy cywilnoprawnej, zawartej w oparciu o przepisy ustawy z roku 1985 o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości. W konsekwencji trafnie Sąd Okręgowy doszedł do przekonania, że na pozwanej Gminie ciążył płynący z art. 136 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek zaoferowania powodom przed zbyciem osobom trzecim nabytej od K. Z. i W. Z. parceli nr (...) jej zwrotu i że pozwana Gmina obowiązkowi temu nie uczyniła zadość. Dla konstatacji tej nie ma znaczenia to, że zmierzająca do zbycia parceli nr (...) procedura wszczęta została przed dokonaną ustawą z 28 listopada 2003 r. nowelizacji, która do ustawy o gospodarce nieruchomościami wprowadziła normę art. 216 ust. 2. Wejście noweli w życie obligowało wszak Gminę do wstrzymania procedury zmierzającej do sprzedaży i do zaoferowania zbywcom (ich następcom prawnym) zwrotu tej parceli.

Wbrew tezie skarżących na przeszkodzie stwierdzeniu nieważności zdziałanej przez pozwanych czynności prawnej (gdyby nieważność zaistniała) nie mogły stanąć przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece, w tym przywołane przez skarżących art. 3 ust. 1 i art. 5 z przyczyn prawidłowo przez Sąd Okręgowy wskazanych.

W tej sytuacji decydującego znaczenia nabiera ocena, czy nie doszło do obrazy art. 58 k.c., także w kontekście norm konstytucyjnych. Kwestią wymagającą rozstrzygnięcia było to, jaki skutek prawny rodził brak zawiadomienia przez pozwaną Gminę powodów, że nabyta 4 listopada 1987 r. przez Skarb Państwa nieruchomość nie została wykorzystana zgodnie z deklarowanym celem i poinformowania ich o możliwości domagania się zwrotu tej nieruchomości, a zatem niedopełnienie wynikającego z art. 136 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku.

Kwestia skutku takiego zaniechania w orzecznictwie rozstrzygana była rozmaicie, także stanowisko Sądu Najwyższego w tym zakresie nie kształtowało się w sposób jednolity. Między innymi w uzasadnieniach przywoływanych przez Sąd Okręgowy wyroków z dnia 28 maja 2014 r. (I CSK 400/13) i z dnia 9 lipca 2009 r. (III CSK 182/09) Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że prawo poprzedniego właściciela nieruchomości lub jego następców prawnych do odzyskania nieruchomości zbędnie wywłaszczonej (a więc i zbędnie zakupionej) ma charakter bezwzględny i bezterminowy, chroniony przez art. 21 ust. 2 Konstytucji, a zawarta z naruszeniem prawa poprzedniego właściciela do zwrotu nieruchomości umowa jest nieważna stosownie do art. 58§1 k.c. Sankcję nieważności Sąd ów wywiódł ze sprzeczności z zasadami współżycia społecznego treści niezgodnego z rzeczywistym stanem oświadczenia przedstawiciela gminy stwierdzającego, że nieruchomość jest wolna od praw i roszczeń osób trzecich oraz innych wad prawnych, nie wskazywał zatem na wadliwość samej czynności, która przez sprzeczność z ustawą czy zasadami współżycia społecznego dawałaby podstawę do uznania jej za nieważną. Zapadały jednak w Sądzie Najwyższym orzeczenia prezentujące (i na tle ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, i na tle ustawy o gospodarce nieruchomościami) stanowisko odmienne: że zbycie przez podmiot publiczny osobom trzecim nieruchomości z naruszeniem obowiązku poinformowania o takim zamiarze i o możliwości zażądania jej zwrotu poprzedniego właściciela (jego następców prawnych) nie rodzi nieważności takiej czynności prawnej. Stanowisko to najpełniej wyeksponowane zostało w uchwale z dnia 30 kwietnia 1987 r. (III CZP 19/87, OSNCP z roku 1988, nr 7-8, poz. 96), powtórzone zostało także w wyroku z dnia 21 czerwca 2007 r. (IV CSK 81/07); nade wszystko jednak potwierdzone zostało ono w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 15 września 2015 r. (III CZP 107/14). Zawarł w niej Sąd Najwyższy tezę, że i umowa sprzedaży nieruchomości wywłaszczonej (a więc i zakupionej na cel określony w ustawie), i umowa ustanowienia użytkowania wieczystego na takiej nieruchomości nie są nieważne z powodu zawarcia ich z obrazą art. 69 ust. 1 i art. 47 ust. 4 ustawy z 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (j.t. Dz.U. nr 30 z 1991 r., poz. 127, ze zm.). Stwierdzić wypadnie, że choć uchwała ta zapadła na tle przepisów ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, odnosi się ona także do aktualnego stanu prawnego, pomijając bowiem różnice redakcyjne, zawierała ona normy identyczne z normami art. 136 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stosowanymi poprzez jej art. 216 ust. 2 pkt 3 do zdarzeń zaistniałych pod rządami ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

Stanowisko wyrażone w uchwale zbieżne jest z poglądem prawnym reprezentowanym przez rozpoznający sprawę niniejszą skład Sądu Apelacyjnego, który stanowisko Sądu Najwyższego i jego motywy w pełni podziela.

Zwrócić należy uwagę na to, że aktualnie obowiązujące normy art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ograniczają praw właścicielskich podmiotu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie (lub który w celu tożsamym z wywłaszczeniem dokonał zakupu nieruchomości), nie wprowadzają też bezwzględnego zakazu zbycia wywłaszczonej (nabytej) nieruchomości osobom trzecim. Nakładają one jedynie w takim przypadku na aktualnego właściciela nieruchomości (w tym przypadku na pozwaną Gminę) obowiązek informacyjny względem poprzedniego właściciela lub jego następców prawnych oraz obowiązek uczynienia zadość jego (ich) roszczeniu o zwrot nieruchomości. Rodzi się zatem pytanie, jakie konsekwencje winno pociągnąć za sobą zaniechanie przez beneficjenta wywłaszczenia (przez dokonującego zakupu nieruchomości na wskazany cel publiczny) tych czynności, w szczególności zaś, czy jest to uchybienie tego rodzaju i gatunku, które skutkować winno nieważnością czynności prawnej polegającej na zbyciu nieruchomości osobie trzeciej.

Sąd Okręgowy zwrócił uwagę na to, że – odmiennie niż ma to miejsce w przypadku art. 36 ustawy o gospodarce nieruchomościami – ustawodawca nie uznał za stosowne, by w art. 136 tej ustawy wyraźnie wskazać łagodniejszą od przewidzianej w art. 58§1 k.c. sankcję. Okoliczność ta nie musi jednak sama przez się przesądzać o tym, że sankcją za naruszenie płynącego z art. 136 ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązku jest nieważność zdziałanej z osobą trzecią czynności, rodzaj sankcji bowiem nie musi wynikać wprost z normującego jakąś instytucję prawną przepisu, a wynikać może z przepisów ogólnych (na przykład art. 59 k.c.) lub z istoty kwestionowanej czynności prawnej, przy uwzględnieniu zasady ochrony tej strony tej czynności, która żadnego uchybienia się nie dopuściła i działała w dobrej wierze i dla której stwierdzenie nieważności mogłoby być zbyt dotkliwe.

Przy określeniu rodzaju sankcji trzeba mieć na względzie, w kontekście art. 2, art. 32 ust. 1 i – nade wszystko – art. 64 ust. 2, a także nie przywołanego w apelacji art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, interes i powodów, i pozwanych małżonków B.. Porównanie tych interesów każe dać ochronę działającym w dobrej wierze nabywcom, którzy wskutek zdziałanej w dniu 29 grudnia 2004 r. czynności prawnej nabyli od prawnego właściciela nieruchomość obejmującą parcelę gruntową nr (...) i którzy wskutek tego stali się jej właścicielami. W przeciwieństwie do nich powodowie (ich poprzednik prawny) własność tej parceli utracili zgodnie z obowiązującym prawem, a ich obecne uprawnienie do niej, choć wynikające bezpośrednio z ustawy, ma charakter jedynie obligacyjny, a więc jeśli nawet nie słabsze od przysługującego pozwanym małżonkom B. uprawnienia o charakterze rzeczowym, to z pewnością nie mocniejsze. Nie ma zatem żadnego racjonalnego uzasadnienia dla przyznawania powodom (nawet przy założeniu, że zmierzają oni rzeczywiście do odzyskania gruntu) ochrony prawnej przez zastosowanie sankcji nieważności kosztem pozwanych małżonków B., tym bardziej, że naruszenie powodów prawa przez pozwaną Gminę stwarzało po ich stronie inne roszczenia, konkretnie zaś roszczenie odszkodowawcze (jeśli wskutek tego naruszenia ponieśli rzeczywiście jakąś szkodę).

Skoro zawarta w dniu 29 grudnia 2004 r. umowa, którą pozwana Gmina przeniosła na pozwanych małżonków B. własność obejmującej parcelę gruntową nr (...) nieruchomości nie była w świetle art. 58§1 k.c. nieważna, powództwo winno było podlec oddaleniu, to zaś czyniło zbędnym roztrząsanie, czy zaskarżony wyrok zapadł z (zarzucaną również) obrazą art. 5 k.c.

Wobec zaistnienia warunków do zmiany wyroku przez oddalenie powództwa stosownej korekty wymagały także rozstrzygnięcia o kosztach postępowania pierwszoinstancyjnego. Odpadła wszak w tej sytuacji podstawa do pobierania od strony pozwanej opłat sądowych, których powodowie nie mieli obowiązku uiścić, a także do orzekania (czy to na podstawie art. 98§1 k.p.c., czy to na podstawie art. 102 k.p.c.) o zwrocie na ich rzecz kosztów procesu przez pozwanych. Formalnie, w świetle wynikającej z art. 98§1 k.p.c. zasady odpowiedzialności za wynik procesu, to powodowie winni obecnie zostać obciążeni poniesionymi przez pozwanych kosztami, Sąd Apelacyjny nie uznał jednak czynienia tego za stosowne. Pozwani małżonkowie B. nie wykazali, by w związku z procesem jakieś koszty ponieśli, a w przypadku pozwanej Gminy zaistniały szczególne, przewidziane w art. 102 k.p.c. okoliczności uzasadniające nieobciążanie powodów kosztami na jej rzecz.

Z powyższych względów na podstawie art. 386§1 k.p.c. Sąd Apelacyjny orzekł jak w sentencji.

Podobnie jak w przypadku postępowania pierwszoinstancyjnego uznał Sąd Apelacyjny, że i w przypadku postępowania apelacyjnego należy zastosować szczególną normę art. 102 k.p.c. i nie obciążać powodów kosztami tego postępowania. Powodowie wystąpili z roszczeniem opartym na przepisach, których wykładnia nie była w orzecznictwie jednolita i w pierwszej instancji uzyskali korzystne dla siebie rozstrzygnięcie, a nadto – nade wszystko – przyczyną wytoczenia przez nich powództwa było zignorowanie przez pozwaną Gminę obowiązku poinformowania ich we właściwym czasie, że mogą wystąpić o zwrot zbytej w roku 1987 nieruchomości.

SSO Tomasz Tatarczyk SSA Piotr Wójtowicz SSA Anna Bohdziewicz