Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Katowicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 listopada 2020 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSA Tomasz Ślęzak

Sędziowie: SSA Joanna Naczyńska

SSA Lucyna Morys-Magiera (spr.)

po rozpoznaniu w dniu 30 listopada 2020 r. w Katowicach

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa K. K. i M. K. (1)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.

o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 14 lipca 2020 r., sygn. akt I C 718/19

1.  oddala apelację;

2.  zasądza od pozwanej na rzecz powódek 270 (dwieście siedemdziesiąt) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Lucyna Morys-Magiera SSA Tomasz Ślęzak SSA Joanna Naczyńska

Sygn. akt I A Ca 664/20

UZASADNIENIE

Powódki K. K. i M. K. (1) w pozwie z dnia 7 października 2019 r. wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. wniosły o uchylenie w całości uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. numer (...) z dnia 21 września 2019 r. z powodu jej niezgodności z powszechnie obowiązującymi przepisami prawa, zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz naruszenia interesów powódek. Domagały się także zasądzenia kosztów procesu.

W uzasadnieniu podniosły, że kwestionują powyższą uchwałę, albowiem została ona podjęta z naruszeniem przepisów prawa, przeczy zasadom prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak i jest sprzeczna z umową właścicieli lokali. Zarzuciły, że zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna i umożliwia Zarządowi podejmowanie działań, których zakres nie jest znany właścicielom lokali mieszkalnych; powódki wskazały, że zgodnie z treścią zaskarżonej ustawy, udzielona została „zgoda blankietowa” Zarządowi Wspólnoty na działania przekraczające zwykły zarząd, w przedmiocie szeroko pojętego utrzymania nieruchomości wspólnej. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy oraz wskazywać osobę, z którą umowa ma zostać zawarta. Zdaniem powódek uchwała jest niezgodna z przepisami art. 22 ust. 2 i 3 oraz art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali. Zarzuciły także, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, gdyż nie spełnia wymagań celowościowych, zasad gospodarności oraz rzetelności, a jej wykonanie może doprowadzić do pokrzywdzenia nie tylko powódek ale i wszystkich właścicieli lokali należących do wspólnoty.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu. Zaprzeczyła, by zaskarżona uchwała była nieprecyzyjna i umożliwiała zarządowi podejmowanie działań, których zakres nie znany właścicielom lokali. Zwróciła uwagę, że zarząd wspólnoty poinformował jej członków o rozwiązaniu umowy z dotychczasowym zarządcą jak i ofertach nowych zarządców, do czego powódki się nie ustosunkowały. Zdaniem pozwanej zaskarżona uchwała jest jasna i w sposób jednoznaczny określa czynności, do których wykonania został upoważniony zarząd, a obejmują one rozwiązanie umowy z administratorem, wybór nowego administratora i zawarcie z nim umowy. Uchwała dotyczy czynności dokonywanych z zarządcą (administratorem) nieruchomości. Pozwana zaprzeczyła, by uchwała udzielała zarządowi blankietowej zgody na podejmowanie czynności i zawieranie umów przekraczających zakres zwykłego zarządu. Wskazała, że przekazano właścicielom oferty nowych zarządców i poproszono o wyrażenie swojego stanowiska, czego powódki nie uczyniły. Odnosząc się do zarzutu naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną wskazała, że nieuzasadnione jest sugerowanie przez powódki zwolnienia dotychczasowego zarządcy z obowiązku świadczenia usług na rzecz Wspólnoty w okresie wypowiedzenia z jednoczesnym zamiarem podpisania umowy z nowym podmiotem, gdyż to dotychczasowy zarządca wypowiedział umowę, a o zamiarze zapłaty mu wynagrodzenia w okresie wypowiedzenia członkowie wspólnoty, w tym powódki, wiedzieli i nie zgłaszali żadnych zastrzeżeń.

Zaskarżonym wyrokiem z 14 lipca 2020r. Sąd Okręgowy w Katowicach uchylił w całości uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. nr (...) z dnia 21 września 2019r. oraz zasądził od pozwanej na rzecz powódek 794zł z tytułu zwrotu kosztów procesu.

Poza sporem było, że powódka K. K. jest właścicielką dwóch lokali (mieszkalnego oraz niemieszkalnego), a powódka M. K. (1) jest właścicielką lokalu mieszkalnego, które wchodzą w skład Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K.. Obie powódki na zebraniach Wspólnoty Mieszkaniowej i przy podejmowaniu uchwał są reprezentowane przez pełnomocnika – ich matkę M. K. (2).

Na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 10 września 2019r. została podjęta uchwała nr 14/2019 w sprawie odwołania B. Ż. z zarządu, a także uchwała nr 15/2019r. o powołaniu nowego zarządu Wspólnoty w osobach R. S., T. M. i M. W.. Została także podjęta uchwała nr 16/2019 w sprawie podpisania umowy z Kancelarią (...) w zakresie reprezentowania Wspólnoty w przedmiocie negocjacji prowadzonych ze spółką (...), która jest inwestorem na nieruchomości sąsiedniej.

Jak ustalono, B. Ż. do 10 września 2019r. pełniła funkcję zarządu oraz zarządcy (administratora) w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej . 21 września 2019r. T. M. skierował do M. K. (1) korespondencję mailową, w której wskazał, że poddawana jest pod głosowanie uchwała nr 17, która daje zarządowi upoważnienie do rozpoczęcia poszukiwań nowego zarządcy nieruchomości i podpisania z nim umowy, w załączniku przesłano projekt uchwały oraz kartę do głosowania. Przekazano też techniczne informacje dotyczące sposobu oddania głosu. Do maila dołączone zostały karty do głosowania dla trzech lokali, których właścicielkami są powódki. W korespondencji mailowej właściciele lokali otrzymali oferty podmiotów świadczących usługi administrowana nieruchomościami. Korespondencja ta była także skierowana do powódki K. K..

Sąd Okręgowy stwierdził, że uchwała nr 17/2019r. z dnia 21 września 2019r. podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów w § 1 stanowi: „Właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w K. upoważniają Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do wyboru oraz zawarcia lub rozwiązania umowy z administratorem nieruchomości oraz dotyczących Wspólnoty w zakresie prowadzenia czynności administracyjnych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej”.

Za przyjęciem uchwały głosowało 69,51%, przeciwko było 18,91%, w głosowaniu nie wzięło 11,57%. Głosy były liczone według wielkości udziałów przysługujących właścicielom.

Ustalono, że celem podjęcia uchwały nr 17/2019 było wyłonienie nowego zarządcy (administratora) i zawarcie z nim umowy, a także przejęcie części obowiązków związanych z bieżącym funkcjonowaniem Wspólnoty, szczególnie w okresie, kiedy obowiązków tych nie wykonywała już B. Ż. a przed przejęciem ich przez nowego zarządcę.

Część właścicieli lokali miała obawy, że uchwała nr 17/2019 daje zarządowi bardzo szerokie uprawnienia i kompetencje. Mieli też zastrzeżenia do formy stylistycznej treści uchwały, zwłaszcza drugiej części § 1.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że po odwołaniu B. Ż. z zarządu, nadal miała obowiązywać łącząca ją ze Wspólnotą Mieszkaniową umowa na zarządzenie nieruchomością (administrowanie), jednak umowa ta została rozwiązana za wypowiedzeniem przez B. Ż. w dniu 19 września 2019r. ze skutkiem na dzień 31 grudnia 2019r. Pojawiły się nieporozumienia między nowym zarządem Wspólnoty a B. Ż., dotyczące przekazywania dokumentów Wspólnoty, wymieniano korespondencję mailową. Zamierzano także zwolnić B. Ż. z wykonywania obowiązków zarządcy już w okresie wypowiedzenia i wypłacić za ten okres wynagrodzenie wynikające z umowy. O tym fakcie członkowie Wspólnoty byli informowani przez nowy zarząd w formie korespondencji mailowej, a także poproszeni o zajęcie stanowiska w tej kwestii. Właściciele lokali nie zgłosili sprzeciwu wobec wypłacenia wynagrodzenia zarządy w okresie wypowiedzenia.

Ustalono nadto, że w korespondencji mailowej z dnia 29 września 2019r zarząd Wspólnoty poinformował powódki o wyborze oferty R. D. z przedsiębiorstwa 4 (...), jako nowego zarządcy. Na początku października 2019r. powódki domagały się od zarządu przedstawienia umowy z nowym zarządcą, zarząd Wspólnoty informował natomiast, że taka umowa zostanie przesłana właścicielom po jej podpisaniu, natomiast warunki kandydatów na zarządców wynikały z ofert przesłanych we wcześniejszej korespondencji mailowej.

Sąd Okręgowy ustalił, że jedną z przyczyn zakończenia współpracy z dotychczasowym zarządcą B. Ż., pełniącą jednocześnie funkcję zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, była kwestia rekompensat, jakie mieli uzyskać członkowie Wspólnoty oraz sama Wspólnota od spółki (...), realizującej inwestycję na nieruchomości sąsiedniej. Pierwotnie negocjacje prowadziła B. Ż., jednak część właścicieli była niezadowolona z rezultatów tych negocjacji. Wobec tego członkowie wspólnoty postanowili powierzyć prowadzenie tych negocjacji Kancelarii (...). Z kolei B. Ż. została odwołana z zarządu i dokonano wyboru nowego zarządu Wspólnoty na zebraniu w dniu 10 września 2019r., podejmując jednocześnie uchwałę o powierzeniu Kancelarii (...) negocjacji ze spółką (...) odnośnie do rekompensaty dla Wspólnoty Mieszkaniowej w związku z niedogodnościami realizacji inwestycji na działce sąsiedniej. Ostatecznie w ugodzie zawartej z tą spółką pozwana uzyskała wykonanie remontu elewacji całego budynku, odkrycie fundamentów i zabezpieczenie piwnic przez wilgocią, ubezpieczenie i zabezpieczenie dla właścicieli lokali na wypadek wystąpienia awarii, a także monitorowanie budynku Wspólnoty pod kątem wychyleń. Część właścicieli lokali korzystała z usług Kancelarii (...) w indywidulanych negocjacjach prowadzonych ze spółką (...). Zawarcie ugody przez Wspólnotę Mieszkaniową oraz ugód przez poszczególnych właścicieli lokali było uwarunkowane ze strony C. cofnięciem odwołań od decyzji o pozwoleniu na budowę złożonych zarówno przez Wspólnotę Mieszkaniową jak i właścicieli poszczególnych lokali. Zarówno Wspólnota Mieszkaniowa, jak i właściciele poszczególnych lokali, w tym powódki, cofnęli odwołania. W imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w K. oświadczenie o cofnięciu odwołania od decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę złożył zarząd Wspólnoty w piśmie z dnia 17 października 2019r.

Sąd pierwszej instancji pominął wnioski dowodowe powódek w postaci uchwały nr 5/2019 z dnia 3 czerwca 2019r., protokołu Zebrania Wspólnoty z dnia 24 lipca 2019r., uchwały nr 7/2019 z dnia 24 lipca 2019r., wydruku wiadomości mailowej skierowanej przez R. M. do B. Ż., kopii ugody z dnia 14 października 2019r. zawartej w formie aktu notarialnego Rep. A nr (...), zeznań świadków B. Ż. i K. Ż. na okoliczność wynegocjowanych warunków porozumienia w sprawie wypłaty rekompensat dla części nieruchomości wspólnych w związku z planowaną inwestycją na działkach sąsiednich, na podstawie art. 235 ² § 1 pkt 2 kpc, uznając, że nie miały one istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Z tych samych względów oddalił również wniosek powódek o zwrócenie się do Wojewody (...) o przesłanie uwierzytelnionej kopii pisma zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej zawierającego oświadczenie o cofnięciu odwołania z dnia 4 czerwca 2019r. od decyzji Prezydenta Miasta K. nr (...) z dnia 8 maja 2019r.

W tym stanie rzeczy uznał Sąd Okręgowy, iż roszczenie powódek zasługuje na uwzględnienie, choć nie wszystkie zarzuty zgłoszone w pozwie były uzasadnione.

Powołał przy tym na normę art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (j.t. Dz. U. z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm.), która dała powódkom prawo zaskarżania do sądu uchwał podjętych przez właścicieli lokali, przy czym dla skuteczności zaskarżenia za konieczne uznano spełnienie choćby jednej z przesłanek w nim wskazanych, zatem : niezgodności uchwały z prawem, z umową właścicieli lokali, naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenia interesów właściciela lokalu, który składa skargę.

Sąd pierwszej instancji wskazał, że zarzut niezgodności z prawem może dotyczyć zarówno braków merytorycznych, jak i proceduralnych. Przyjął, że dla zapewnienia sprawnego funkcjonowania wspólnoty wprowadzono możliwość indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą, przy czym zbierania głosów w ten sposób dokonywać może zarząd, co wynika z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali. Również zarząd zgodnie z art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali zobowiązany jest do powiadomienia na piśmie wszystkich właścicieli lokali o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie. Sąd zaznaczył, iż w pozwanej Wspólnocie właściciele uchwałą nr 17/2019 z dnia 21 września 2019r. postanowili, że „Właściciele lokali w nieruchomości przy ul. (...) w K. upoważniają Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do wyboru oraz zawarcia lub rozwiązania umowy z administratorem nieruchomości oraz dotyczących Wspólnoty w zakresie prowadzenia czynności administracyjnych na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej”. Następnie zawiadomiono właścicieli o podjęciu uchwały, przy czym nie przesłano już jej tekstu.

Sąd pierwszej instancji skonstatował, iż powódki zarzucały zaskarżonej uchwale niezgodność z przepisami prawa, naruszenie zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, naruszenie interesu powódek jako właścicieli, a także wskazywały na błędy proceduralne, dotyczące sposobu podjęcia uchwały. Powódki kwestionowały wyjątkowy tryb głosowania, sugerując brak wskazania terminu do oddawania głosów oraz brak przesłania treści podjętej uchwały.

Zarzuty powódek w zakresie sposobu głosowania Sąd Okręgowy uznał za nieuzasadnione, bowiem jak wynika z powołanego wyżej art. 23 ustawy o własności lokali podejmowanie uchwał może następować bądź na zebraniu właścicieli bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zatem działanie pozwanej odnośnie do trybu głosowania w żaden sposób nie naruszyło przepisów prawa, a wbrew twierdzeniom powódek podejmowanie uchwał w tym trybie nie jest uwarunkowanie sytuacją nadzwyczajną, lecz jest dość powszechnie stosowane we wspólnotach mieszkaniowych, szczególnie tych dużych, a do takiej niewątpliwie można zakwalifikować pozwaną z uwagi na ilość lokali. Powódki nie przedstawiły żadnych konkretnych okoliczności świadczących o wadliwościach w zbieraniu głosów oraz nie zaoferowały w tym zakresie żadnych dowodów. Zdaniem Sądu o wadliwości głosowania nie może świadczyć podnoszony zarzut braku wskazania terminu na oddanie głosów, bowiem zasadą jest, że uchwały zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali), zatem z reguły w przypadku indywidualnego zbierania głosów, oczekuje się do momentu uzyskania większości. Tak też było w zakresie zaskarżonej uchwały nr 17/2019, gdzie głosów za oddano 69,51, co było wystarczającą większością do uznania, iż została ona podjęta skutecznie.

W kwestii powiadomienia właścicieli o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie (art. 23 ust. 3 ustawy o własności lokali), sąd pierwszej instancji uznał, że w istocie zarząd pozwanej wspólnoty dokonał powiadomienia o podjęciu uchwały nr 17/2019 i wynikach głosowania w formie korespondencji elektronicznej, lecz nie przesłał dokładnej treści uchwały, wskazując w mailu z dnia 26 września 2019r., iż została poddana głosowaniu uchwała nr 17/2019 w sprawie „upoważnienia zarządu do wyboru, zwierania oraz rozwiązywania umów z administratorem oraz dotyczących wspólnoty”. Norma ta stanowi, że należy powiadomić zarówno tych właścicieli, którzy brali udział w podejmowaniu uchwały jak i tych, którzy w jej podejmowaniu udziału nie brali. Zaznaczył, że jeśli właściciele lokali w ogóle nie zostali powiadomieni o uchwale podjętej również w trybie indywidualnego zbierania głosów, zachowują prawo do zaskarżenia uchwały w terminie 6 tygodni od dnia, kiedy dowiedzieli się o uchwale w inny sposób; nie ma to jednak wpływu na jej skuteczność. Sąd Okręgowy zważył, iż za uchwałą głosowali właściciele mający 69,51% udziałów, zatem uchwała została faktycznie podjęta, a brak przesłania jej treści w mailu powiadamiającym o jej podjęciu nie miał wpływu na jej skuteczność, tym bardziej, że powódki w terminie wniosły pozew do Sądu.

Zdaniem Sądu pierwszej instancji natomiast, zasadny był zarzut powódek zgodnie z którym zaskarżona uchwała jest sprzeczna z przepisami prawa, a dokładnie narusza art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności lokali. Stanowi on, że do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidziane. Sąd wskazał, iż w ust. 3 art. 23 wymienione zostały przykładowo czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną, a wedle pkt 1 czynnością taką jest ustalenie wynagrodzenia zarządcy nieruchomością wspólną. Zważył, że zaskarżona uchwała dawała zarządowi pozwanej Wspólnoty uprawnienie do wyboru nowego zarządcy i zawarcia z nim umowy, bez bliższego wskazania warunków na jakich umowa ta winna być zawarta, tym samym zdaniem sądu pierwszej instancji zarząd pozwanej uzyskał uprawnienie do samodzielnego dokonania wyboru tak podmiotu zarządzającego, jak ustalenia warunków współpracy, w tym należnego wynagrodzenia, czyli niewątpliwie uprawnienie do dokonania czynności przekraczających zwykły zarząd.

Podkreślił Sąd Okręgowy, iż czynności z zakresu gospodarowania środkami finansowymi wspólnoty, a polegające między innymi na ustaleniu wysokości przysługującego zarządcy wynagrodzenia i związane z tym ustalenie wysokości obciążających właścicieli lokali opłat i kosztów zarządu należą do katalogu czynności przekraczających zwykły zarząd. Jego zdaniem wynikający z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali wymóg uzyskania w drodze uchwały zgody właścicieli na dokonanie takiej czynności ma umożliwić właścicielom kontrolę nad podejmowaniem najistotniejszych decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej. Właściciele powinni mieć zatem możliwość tak wyboru podmiotu, jakiemu będzie powierzone zarządzanie (administrowanie) nieruchomością wspólną, określenie zasad tej współpracy w tym wysokości należnego wynagrodzenia. Tymczasem zaskarżona uchwała nr 17/2019 poprzez swoją lakoniczną treść uniemożliwiała właścicielom podjęcie takich decyzji, pozwalając zarządowi na swobodne dokonanie wyboru nowego zarządcy.

Sąd pierwszej instancji wyraził pogląd, zgodnie z którym uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu powinna określać podmiotowo i przedmiotowo istotne postanowienia umowy, jaką ma zawrzeć zarząd, powołując się na konkretny zasób orzecznictwa sądów powszechnych. W uchwale winny być wskazane warunki umowy jaka ma zostać zawarta, jak i podmiot, któremu zostanie powierzone zarządzanie nieruchomością wspólną. Brak takiego określenia powoduje, że umowa zmierza do obejścia prawa – art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali, gdyż daje zarządowi uprawnienie do samodzielnego podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Za zasadny uznano więc zarzut powódek, zgodnie z którym zaskarżona uchwała jest nieprecyzyjna i stanowi zgodę blankietową właścicieli na podejmowanie przez zarząd czynności, których zakres i charakter nie jest określony w sposób dostatecznie precyzyjny. Podkreślono, że zaskarżona uchwała numer (...) nie dotyczy konkretnej, ściśle oznaczonej czynności, lecz przenosi na zarząd uprawnienia do samodzielnego podejmowania określonego rodzaju czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, co czyni ją, zdaniem Sądu Okręgowego, sprzeczną z prawem.

Sąd nadto zważył, iż pośrednio tak podjęta uchwała może także naruszać zasady prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, bowiem pozbawia właścicieli kontroli nad wydatkami wspólnoty związanymi choćby z wynagrodzeniem zarządcy; może prowadzić także do naruszenia indywidulanego interesu powódek.

Jeżeli chodzi o drugą część § 1 zaskarżonej uchwały, uchylono ją głównie z powodu niezrozumiałego sformułowania, które potencjalnego odbiorcę mogło i wprowadzało w błąd co do zakresu czynności podejmowanych przez zarząd na jej podstawie. Sąd powołał się przy tym na zeznania świadka B. Z. oraz przesłuchanie powódek. Przyjmując z kolei, zgodnie z twierdzeniami członka zarządu Wspólnoty T. M., że uchwała miała dawać zarządowi upoważnienie do podejmowania bieżących czynności w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną, uznano, że w tym zakresie zarząd nie wymagał zgody udzielonej w formie uchwały, bowiem czynności związane z bieżącym utrzymaniem nieruchomości nie przekraczają zwykłego zarządu.

W ocenie Sądu pierwszej instancji zatem, zaskarżona uchwała przede wszystkich narusza przepisy prawa, to jest art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali, a dodatkowo jest w swojej treści nieprecyzyjna i niejasna. Stąd uchylono uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w K. numer (...) z dnia 21 września 2019 roku.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 kpc oraz na podstawie przepisu § 8 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

Apelację od tego wyroku w całości wniosła powódka, domagając się jego zmiany i oddalenia powództwa, względnie jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania sądowi pierwszej instancji, a także zasądzenia na jej rzecz kosztów postępowania za obie instancje, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Skarżąca zarzucała naruszenie art. 327 ¹ § 1 pkt 2 kpc poprzez brak wskazania, czy i w jaki sposób zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódek, a także poprzez brak wskazania podstawy prawnej orzeczenia co do drugiej części zaskarżonej uchwały, co uniemożliwia szczegółowe odniesienie się do tej kwestii w apelacji, uniemożliwiając również kontrolę instancyjną przez naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na treść orzeczenia. W apelacji podnoszono również naruszenie normy art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 2004r. o własności lokali poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, iż przepisy te w zakresie, w jakim odnoszą się do umów, dla ważności uchwały wyrażającej zgodę na zawarcie umowy przez zarząd wymagają określenia przedmiotowo istotnych elementów takiej umowy, podczas gdy powołane przepisy nie przewidują takiego wymogu. Ostatecznie apelująca wskazywała na naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, polegające na uznaniu, że zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem, może naruszać zasady prawidłowego zarządu oraz narusza interes powódek, przez co podlega uchyleniu, jako konsekwencja wskazanego w apelacji naruszenia przepisu art. 327 ¹ § 1 pkt 2 kpc. Podkreślała, iż w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku nie sprecyzowano jednoznacznie, czy doszło do naruszenia zasad prawidłowego zarządu, co uzasadniałoby uchylenie uchwały. Zaznaczała, iż wybrana oferta była najniższa spomiędzy wszystkich zgłoszeń, zaś administrator wykonuje prawidłowo swoje obowiązki.

Apelująca uzasadniała, iż z art. 22 ust. 2 ustawy wynika, iż dla ważności uchwały winny być spełnione dwie przesłanki: uchwała powinna wyrażać zgodę na dokonanie czynności oraz udzielać zarządowi pełnomocnictwa i oba te warunki są przez zaskarżoną uchwałę spełnione. Podkreślała, iż wymóg uzyskania zgody zebrania właścicieli lokali na dokonanie czynności przekraczające zwykły zarząd stanowi wyjątek od zasady reprezentowania wspólnoty przez zarząd i nie powinien być interpretowany rozszerzająco. Zdaniem skarżącej właściciele mogą udzielić blankietowej zgody dla podejmowania przez zarząd czynności określonego rodzaju, a jedynie gdyby miało to dotyczyć wszelkich czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, mogłoby to prowadzić do obejścia przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Wedle niej ogólnikowość kwestionowanej uchwały nie stanowi o jej sprzeczności z prawem, bowiem właściciele byli informowani o treści ofert i przedstawiono im kandydatury, zaś powódki nie zajęły w tej mierze stanowiska. Apelująca podkreślała, że na niezrozumiałość uchwały powoływały się jedynie powódki i świadek B. Z., natomiast przedstawiciel pozwanej świadek T. M. wskazywał w zeznaniach, jak należało rozumieć jej treść.

Powódki wnosiły o oddalenie apelacji pozwanej i zwrot kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej nie mogła odnieść skutku.

W pierwszej kolejności godzi się wskazać, iż ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego zostały dokonane właściwie, w oparciu o zaoferowany materiał dowodowy, zaś stan rzeczy w zasadzie nie był sporny między stronami. Z tych przyczyn Sąd Apelacyjny przyjął te ustalenia za własne, bez konieczności ponownego przytaczania.

Także rozważania prawne sądu pierwszej instancji, prowadzące do prawidłowej oceny prawnej ustalonego stanu rzeczy w sprawie, zasługiwały na pełną akceptację Sądu Odwoławczego, stąd nie wymagały szerszego przywoływania w tej części uzasadnienia, bowiem sąd drugiej instancji przyjął je za własne.

Przechodząc do zarzutów naruszenia przepisów prawa procesowego, podniesionych w apelacji wypadało wskazać, iż nie były one słuszne.

Nieskuteczny okazał się być zarzut naruszenia normy art. 327 ¹ § 1 pkt 2 kpc . Wbrew zarzutom zgłaszanym w środku zaskarżenia pozwanej, uzasadnienie sądu pierwszej instancji spełnia wszelkie proceduralne wymogi, przewidziane przez przepisy. Sąd Okręgowy wskazał bowiem, iż ocenił zaskarżoną uchwałę jako sprzeczną z prawem art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 1 ustawy o własności lokali, a dodatkowo jest w swojej treści nieprecyzyjna i niejasna. Zaznaczył również, iż narusza ona interesy powódek, jako współwłaścicielek, pozbawiając je uprawnień kontrolnych oraz wpływu na warunki i treść umowy o administrowanie nieruchomością, chociażby jak wysokość wynagrodzenia zarządcy. Stąd uchylono uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w K. numer (...) z dnia 21 września 2019 roku. Jako podstawy prawne rozstrzygnięcia wskazano nadto stosowne normy ustawy o własności lokali, zamieszczone w odpowiednich częściach pisemnych motywów zaskarżonego wyroku, jak już wyżej wskazano, zatem również ten zarzut naruszenia przepisów prawa procesowego nie mógł zostać uznany za słuszny.

Sąd Apelacyjny, analizując treść uzasadnienia kwestionowanego orzeczenia Sądu Okręgowego ocenił, iż spełnia ono wszelkie wymogi formalne prawem przepisane oraz poddaje się w pełni kontroli instancyjnej. Zarówno bowiem ustalenia faktyczne, jak i część zważeniowa, są zwięzłe, pełne, jasne, zaś motywy prowadzące do podjęcia rozstrzygnięcia końcowego nie pozostawiają wątpliwości co do zasadności oraz trafności. Także podane podstawy prawne wyroku sądu pierwszej instancji należy ocenić jako prawidłowe. W uzasadnieniu wskazano jasno, iż zaskarżona uchwała sprzeczna jest z normami art. 22 ust. 2 i 3 pkt 1 ustawy prawo o własności lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz interesy powódek, pozbawiając je możliwości kontroli nad treścią umowy o zarząd, wpływu na wysokość wydatków z tego tytułu, a także wpływu na podejmowanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu poprzez niezrozumiałe sformułowania części drugiej uchwały. Zaznaczono jako podstawę rozpatrywanej skargi normę art. 25 ust. 1 ustawy prawo o własności lokali. Wbrew stanowisku apelującej zatem, uzasadnienie wyroku spełnia wymogi z 327 ¹ § 1 pkt 2 kpc, poddając się w pełni weryfikacji, a tym samym także zaskarżeniu apelacją, w której pozwana zawarła nadto szczegółowe zarzuty, podlegające rozpoznaniu w niniejszej sprawie.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego w postaci art. 22 ust. 2 i 3 ustawy z 24 czerwca 2004r. o własności lokali, Sąd Odwoławczy stwierdził, że także on nie był uzasadniony i nie mógł wzruszyć prawidłowego rozstrzygnięcia. Wbrew twierdzeniom pozwanej, sąd pierwszej instancji jednak zawarł w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku stwierdzenie, czy i w jaki sposób zaskarżona uchwała narusza interes powódek, jako członkiń wspólnoty mieszkaniowej oraz wskazanie podstawy prawnej rozstrzygnięcia odnoszącego się do drugiej części uchwały, co wskazano już wyżej. Sąd Okręgowy zasadnie ocenił, iż zaskarżona uchwała normy te w istocie narusza.

Sąd Apelacyjny w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę stoi na stanowisku, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej, wyrażająca zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w tym także na zawarcie umowy, winna określać istotne podmiotowo i przedmiotowo postanowienia umowy, indywidualizować osobę, z którą ma zostać zawarta umowa, konkretyzować czynność, której zgoda ta dotyczy. Nie może zatem mieć formy blankietowej (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 9 maja 2019 r., I CSK 197/18, teza 2., Lex nr 2694594, wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2014r., I A Ca 679/3, wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 17 marca 2009r., I A Ca 149/09).

Stanowisko to wydaje jest obecnie już utrwalone w orzecznictwie, zaś poglądy jednego z komentatorów, powoływane w apelacji, zdają się być odosobnione i Sąd Odwoławczy w niniejszym składzie ich nie podziela.

Zważyć należy, iż konieczność skonkretyzowania treści uchwały wyrażającej zgodę na dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd ma na celu zachowanie pełnej transparentności przy realizowaniu zadań przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej oraz zapewnienie ochrony praw jej członków. Zaoferowanie przez zgodę blankietową pełnej swobody zarządowi w odniesieniu do administrowania rzeczą wspólną, stanowiłoby naruszenie praw współwłaścicieli oraz pole do niekontrolowanych działań w zakresie nie tylko wyboru osoby zarządcy, ale także wszelkich warunków dotyczących umowy o administrowanie, prowadząc a priori do nieuzasadnionego zminimalizowania uprawnień kontrolnych członków wspólnoty (zob. szerzej: wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 6 marca 2013r., I A Ca 860/12). Faktów tych i oceny nie zmienia uprzednie umożliwienie przez pozwaną członkom zapoznania się z różnymi ofertami zarządców, co nie doprowadziło wszak do skonkretyzowania uchwały w odniesieniu do umowy, która miała zostać zawarta.

Sąd Apelacyjny rozpoznając niniejszą sprawę zważył, iż zaskarżona uchwała nie zawiera skonkretyzowania czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, nie indywidualizuje czynności, której dotyczy, lecz określa jedynie ogólnie czynności, do których upoważnia zarząd w imieniu wspólnoty, jako czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, dając zarządowi w tym zakresie pełną samodzielność poza wpływem i kontrolą współwłaścicieli, także w zakresie finansowym. Wypada w tej sytuacji podzielić w pełni stanowisko Sądu Okręgowego, zgodnie z którym kwestionowana uchwała wspólnoty narusza w ten sposób normę art. 22 ust. 2 i 3 pkt 1 ustawy o własności lokali.

Powódki zgłaszając zarzuty merytoryczne co do zaskarżonych uchwał, należycie je uzasadniły oraz przede wszystkim wykazały, na czym dokładnie miałoby polegać naruszenie ich interesu jako właścicielek (tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 1 października 2015r., I ACa 320/15). Fakt udzielenia zarządowi zgody blankietowej na zawarcie nieoznaczonej umowy o zarząd oraz podejmowanie nieokreślonych czynności o nieustalonym charakterze – nie wynika z drugiej części uchwały bowiem, jakich czynności właściwie dotyczy, zasadnie przemawiał za przyjęciem niezgodności uchwały z prawem w postaci wyżej już przytoczonych bezwzględnie obowiązujących norm ustawy prawo o własności lokali (tak: wyrok Sądu Najwyższego z 9 lutego 2011 r., V CSK 239/10) oraz naruszeniem przez nią interesów powódek. Zaskarżona uchwała z tych przyczyn winna podlegać wyeliminowaniu z obrotu prawnego.

Wskazać w tym miejscu należy, iż prawidłowe wykonywanie czynności z zakresu zarządzania i administrowania wspólną nieruchomością oznacza poprawne gospodarczo, zgodne z dobrymi obyczajami i standardami zarządczymi, wykonywanie niezbędnych działań, których wymaga wspólna własność. Uchwała, o której mowa w art. 22 ust. 2 i 3 ustawy powinna przede wszystkim mieć konkretną treść zarządczą, którą można odtworzyć i skontrolować(tak: wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 6 lutego 2020 r., I ACa 523/19, LEX nr 3030035, Dziczek R.: Komentarz do art. 25 ustawy o własności lokali, LEX 2016). Tymczasem uchwała podjęta przez pozwaną Wspólnotę w drugiej części jest niejasna, nie wynika z niej, jakich czynności dotyczy: czy zwykłego zarządu - bieżących działań związanych z utrzymaniem nieruchomości (a zatem byłaby ona zbędna), czy też przekraczających zwykły zarząd. Niegramatyczna i niejasna redakcja uchwały w tej części, spowodowała jej zupełne niezrozumienie nie tylko przez członków wspólnoty, co wynikało z bezsprzecznie prawidłowych ustaleń faktycznych sądu pierwszej instancji, ale także przez sądy obu instancji. Z materiału dowodowego wynika, iż współwłaściciele powzięli zasadne wątpliwości co do jej treści i znaczenia, stąd zwracali się o wyjaśnienia do przedstawicieli pozwanej, którzy w drodze interpretacji usiłowali bezskutecznie uzupełnić, czy też nadać jej konkretne znaczenie, własnymi wyjaśnieniami. Nieustalony zakres kompetencji, które miałyby więc w tej części uchwały być przekazane zarządowi, przy pozbawieniu właścicieli możliwości kontroli i wpływu na wybór zarządcy, a także chociażby na wydatki z tego tytułu, powoduje sprzeczność także tej części uchwały z powołanymi trafnie przez sąd pierwszej instancji normami ustawy prawo o własności lokali oraz pojmowanymi w przedstawiony wyżej sposób zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, prowadząc do braku transparentności działań zarządu oraz nieuzasadnionego wyłączenia uprawnień decyzyjnych i kontrolnych współwłaścicieli względem zarządu - co do czynności o niesprecyzowanym zakresie. Uchwała ta nie spełnia wyżej wskazanych standardów, zapewniających prawidłowy zarząd nieruchomością, naruszając zatem także tę zasadę, na co wskazywał sąd pierwszej instancji w uzasadnieniu kwestionowanego wyroku.

Wobec powyższego Sąd Odwoławczy uznał, iż zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu, zaś żaden z zarzutów podnoszonych w apelacji, ani uwzględnianych przez sąd drugiej instancji z urzędu, nie był w stanie go wzruszyć.

Z tych przyczyn oddalono apelację pozwanej jako bezzasadną na mocy art. 385 kpc.

O kosztach postępowania odwoławczego wyrzeczono po myśli art. 98 § 1 i 3 kpc w zw. z art. 99 kpc w zw. z art. 108 § 1 kpc, obciążając przegrywającą pozwaną obowiązkiem ich zwrotu na rzecz powódek. Na celowe koszty tego postępowania składa się wynagrodzenie jednego pełnomocnika obu powódek, obliczone stosownie do § 8 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 2 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych, mając na uwadze, iż wynagrodzenie pełnomocnika dotyczy prowadzenia danej sprawy, nie zależy natomiast od wielopodmiotowości po stronie powodowej, zwłaszcza, że nie wpłynęła ona na zwiększenie zakresu czynności pełnomocnika.

SSA Lucyna Morys-Magiera SSA Tomasz Ślęzak SSA Joanna Naczyńska