Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Katowicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 października 2007 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący :	SSA Ewa Tkocz
Sędziowie :	SA Rafał Dzyr (spr.) SA Joanna Skwara-Kałwa
Protokolant :	Monika Redczuk

po rozpoznaniu w dniu 19 października 2007 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa W. M.

przeciwko B. S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli

na skutek apelacji powoda

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 23 kwietnia 2007 r., sygn. akt II C 292/06

1)  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że:

-

zobowiązuje pozwaną do złożenia oświadczenia woli w przedmiocie zawarcia umowy przyrzeczonej, opisanej w umowie przedwstępnej zawartej przez strony w dniu 5 sierpnia 2004 r. przed notariuszem A. W. w Kancelarii Notarialnej w B. repertorium A nr (...),

-

zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 11100 (jedenaście tysięcy sto) złotych tytułem kosztów postępowania;

2)  zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 10200 (dziesięć tysięcy dwieście) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sygn. akt I ACa 614/07

UZASADNIENIE

Powód W. M. wniósł w dniu 30.06.2006 r. pozew przeciwko pozwanej B. S. o nakazanie jej złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej, opisanej w umowie przedwstępnej zawartej w dniu 5 sierpnia 2004 r. przed notariuszem A. W. w jego Kancelarii Notarialnej w B., Repertorium A numer (...).

Powód wniósł o zasądzenie od pozwanej kosztów postępowania.

Ponadto powód wniósł o udzielenie zabezpieczenia powództwa przez ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości opisanej w umowie przedwstępnej w kwocie 161.000 zł.

Sąd Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 11 lipca 2006 r. udzielił powodowi zabezpieczenia przez zakazanie pozwanej zbycia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego budynku nr (...) przy ulicy (...) w K., stanowiącego odrębną nieruchomość, objętą księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Katowicach Kw. Nr(...).

Pozwana w odpowiedzi na pozew z dnia 25 stycznia 2007 r. wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania.

Pozwana zarzuciła, że powód nie podjął czynności zmierzających do zawarcia umowy przyrzeczonej z własnej winy, ponieważ nie dysponował środkami na pokrycie brakującej części ceny w kwocie 30.000 zł. Wg pozwanej powód wraz z jej rodzicami uzgodnił, że przedmiotowy lokal zostanie sprzedany osobie trzeciej, a uiszczona przez powoda zaliczka w kwocie 120.000 zł zostanie mu zwrócona.

Na rozprawie dnia 1.02.2007 r. pozwana podała, że lokal został sprzedany osobom trzecim w dniu 28.11.2006 r. Okoliczność ta została na rozprawie w dniu 16.04.2007 r. uznana przez strony za bezsporną (k. 116). Pozwana wyraziła pogląd prawny, że po dniu oznaczonym w umowie przedwstępnej jako data zawarcia umowy przyrzeczonej, tj. po dniu 31.08.2005 r. zobowiązanie wygasło (k. 70).

Sąd Okręgowy w Katowicach wyrokiem z dnia 23 kwietnia 2007 r. sygn. akt II C 292/06 oddalił powództwo i zasądził od powoda na rzecz pozwanej kwotę 3.617 zł tytułem kosztów postępowania.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że strony zawarły w dniu 5 sierpnia 2004 r. umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, w której zobowiązały się do zawarcia w terminie do dnia 31 sierpnia 2005 r. umowy przyrzeczonej – umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego nr (...) przy ulicy (...) w K.. Pomimo upływu tego terminu strony nie zawarły umowy przyrzeczonej. Pozwana w dniu 28.11.2006 r. sprzedała mieszkanie osobom trzecim.

Sąd Okręgowy zważył, że pozwana zbyła prawo będące przedmiotem umowy przedwstępnej przed zawiśnięciem sporu, do którego doszło dopiero z chwilą skutecznego doręczenia pozwanej odpisu pozwu w dniu 18.01.2007 r. Wobec tego powód nie mógł powołać się na art. 192 pkt 3 k.p.c. Ponieważ pozwana przestała być właścicielem mieszkania, to przestała również być biernie legitymowana w niniejszej sprawie, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia powództwa.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1 i 3 oraz art. 99 k.p.c.

Powód w apelacji zaskarżył wyrok w całości. Ze sformułowania wniosku zawartego w pkt 1 apelacji wynikało, że powód wniósł w istocie o zmianę wyroku Sądu Okręgowego przez uwzględnienie powództwa. Ponadto wniósł o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Powód zarzucił m.in. błędne przyjęcie przez Sąd, że pozwana nie posiadała legitymacji biernej w chwili doręczenia jej odpisu pozwu, podczas gdy ona nadal jest właścicielem przedmiotowego lokalu.

Pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów zastępstwa adwokackiego w drugiej instancji wg norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana B. S. otrzymała w dniu 1.03.2004 r. od swoich rodziców J. i M. S. w drodze darowizny odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku nr (...) przy ulicy (...) w K., objętą księgą wieczystą Kw. nr (...). Z własnością lokalu związany jest udział (...) w prawie użytkowania wieczystego działki i w prawie własności części wspólnych budynku, opisanych w księdze wieczystej Kw. nr (...). W toku migracji księga wieczysta Kw. nr (...) uległa przekształceniu w księgę wieczystą nr (...).

Dowody:

1.  wypis aktu notarialnego Rep. A nr (...)z 3.10.2003 (k. 3-7 akt księgi wieczystej Sądu Rejonowego w Katowicach Kw. nr (...), obecnie Sądu Rejonowego Katowice-Wschód Kw. nr (...)),

2.  odpis zupełny księgi wieczystej nr (...) wystawiony przez Sąd Rejonowy Katowice-Wschód w dniu 16.10.2007 r. (k. 177).

W dniu 5.08.2004 r. pozwana zawarła z powodem W. M., synem S. i I., umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Akt ten został sporządzony przez notariusza A. W. w jego Kancelarii Notarialnej w B. i zarejestrowany w repertorium A pod numerem (...). Strony zobowiązały się w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy sprzedaży odrębnej własności wyżej opisanego lokalu mieszkalnego za cenę 150.000 zł w terminie do dnia 31.08.2005 r. Powód przekazał pozwanej zaliczkę w wysokości 120.000 zł.

Dowód: wypis aktu notarialnego (k. 7-9).

Strony nie zawarły umowy przyrzeczonej. Powód w dniu 30 czerwca 2006 r. wniósł pozew o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy przyrzeczonej oraz złożył wniosek o udzielenie zabezpieczenia. Sąd Okręgowy w Katowicach postanowieniem z dnia 11 lipca 2006 r. sygn. akt II C 292/06 udzielił powodowi zabezpieczenia przez zakazanie pozwanej zbycia lokalu mieszkalnego nr (...) położonego budynku nr (...) przy ulicy (...) w K., stanowiącego odrębną nieruchomość, objętą księgą wieczystą Sądu Rejonowego w Katowicach Kw. Nr (...). Powód w dniu 24.07.2006 r. wniósł do Sądu Rejonowego w Katowicach o ujawnienie ostrzeżenia o zakazie zbywania lokalu. Sąd Rejonowy w Katowicach w dniu 18.09.2006 r. ujawnił w dziale III księgi wieczystej (...) ostrzeżenie o następującej treści: „ Zakaz zbycia lokalu mieszkalnego objętego niniejszą księgą wieczystą”. Odpis zawiadomienia o wpisie został wysłany pozwanej na adres: ul . (...), (...)-(...) K.. Po dwukrotnym awizowaniu niepodjęta w terminie przesyłka została złożona do akt księgi wieczystej ze skutkiem doręczenia. Pozwana była zameldowana pod tym adresem na pobyt stały do dnia 1.12.2006 r., kiedy to wymeldowała się i zamieszkała na stałe w B. przy ul . (...). Do tej daty pozwana część czasu spędzała w K., mieszkając w w/w lokalu mieszkalnym, a część w B. u rodziców. Korespondencję odbierała w K.. Powód otrzymał klucze od mieszkania pozwanej w K.. Na balkonie tego lokalu wywiesił ogłoszenie „Do sprzedania 150 m²”, w którym podał swój numer telefonu komórkowego. Powód poznał rodziców pozwanej w 1994 r. Kontaktował się telefonicznie z matką pozwanej. Znał adres zamieszkania rodziców pozwanej w B.. Rodzice pozwanej za zgodą córki czynili starania o znalezienie nabywcy na jej mieszkanie w K..

Dowody: odpis wniosku, zawiadomienie o wpisie, koperta ze zwrotką (k. 41-52 akt księgi wieczystej), zeznania świadków M. S. (k. 114-115) i J. S. (k. 116), informacja MSWiA o zameldowaniu na pobyt stały z 21.08.2006 r. (k. 56), oświadczenie pozwanej z 2.01.2007 r. (k. 38), zdjęcia (k. 71-72) spis połączeń powoda z telefonu komórkowego (k. 101-112).

Pozwana w dniu 9.11.2006 r. zawarła z B. M., obywatelką brytyjską i P. T., obywatelem francuskim, przedwstępną umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości lokalowej za cenę 260.000 zł. Umowa przyrzeczona miała zostać zawarta do dnia 30.11.2006 r. Umowa została sporządzona w formie aktu notarialnego przez notariusza E. P. w jej Kancelarii Notarialnej w K. (Rep. A Nr (...)). Notariuszowi okazano odpis zwykły księgi wiecznej (...), wydany w dniu 8.11.2006 r. przez Centralną Informację – Ekspozyturę w K., w którym ujawnione było ostrzeżenie o zakazie zbycia lokalu mieszkalnego. Pomimo to w umowie zamieszczono zapis, że nie istnieją żadne ograniczenia w rozporządzaniu przedmiotową nieruchomością oraz, że nie istnieją żadne orzeczenia sądów odnoszące się od przedmiotowej nieruchomości.

Dowody:

1.  wypis aktu notarialnego Rep. A Nr (...)(k. 14-18 akt Sądu Okręgowego w Katowicach sygn. II C 314/07),

2.  kserokopia odpisu z księgi wieczystej (...) z dnia 8.11.2006 r. (k. 144-146) .

W dniu 28.11.2006 r. pozwana zawarła z B. M. i P. T. przyrzeczoną umowę sprzedaży. Umowa została sporządzona przez notariusza E. P. w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (...) Strony okazały notariuszowi ten sam odpis księgi wieczystej z 8.11.2006 r. Pomimo to w umowie ponownie zapisano, że nie istnieją ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz nie ma orzeczeń sądowych odnoszących się do tej nieruchomości.

Dowód: wypis aktu notarialnego Rep. A Nr (...)(k. 60-62 akt księgi wieczystej i k. 147-151).

B. M. i P. T. wnieśli o ujawnienie ich praw nabytych umową z dnia 28.11.2006 r. w księdze wieczystej. Sąd Rejonowy w Katowicach Wydział XI Ksiąg Wieczystych postanowieniem z dnia 30 marca 2007r. Nr DzKw 14300/06 oddalił wniosek. Sąd Rejonowy odmówił wpisu z uwagi na ujawniony w księdze wieczystej zakaz zbycia nieruchomości. Postanowienie uprawomocniło się.

Dowód: postanowienie z 30.03.2007 r. (k. 68 akt księgi wieczystej i k. 188).

B. M. i P. T. wnieśli w dniu 13.07.2007 r. pozew przeciwko notariuszowi E. P. o odszkodowanie w wysokości 317.100 zł, zarzucając jej wadliwe sporządzenie aktu notarialnego z 28.11.2006 r. Sprawa ta jest w toku.

Dowód: akta Sądu Okręgowego w Katowicach sygn. II C 314/07.

Powód W. M. złożył w dniu 4.10.2007 r. w Sądzie Okręgowym w Katowicach pozew przeciwko B. S. oraz B. M. i P. T. o uznanie umowy sprzedaży z 28.11.2006 r. za bezskuteczną w stosunku do niego. Powództwo zostało oparte na art. 59 k.c. Sprawa została zarejestrowana pod sygn. akt II C 414/07.

Dowody: odpis pozwu z 3.10.2007 r. (k. 161-166) i zapisek urzędowy z 15.10.2007 r. (k. 170).

Powyższe ustalenia zostały oparte na dowodach z wyżej wymienionych dokumentów i zeznaniach świadków, którym w tym zakresie nie można było odmówić wiarygodności.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja zasługiwała na uwzględnienie.

Wbrew twierdzeniom powoda art. 192 pkt 3 k.p.c. znajdował co do zasady zastosowanie również w niniejszej sprawie. Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał jednak, że dopiero trzecia próba doręczenia odpisu pozwu (k. 41) była skuteczna. Wobec tego do zawiśnięcia sporu doszło już po zawarciu umowy sprzedaży z dnia 28.11.2006 r.

Zasadniczym problemem w sprawie było zagadnienie skutków prawnych, które wywołało postanowienie Sądu Okręgowego, wydane w postępowaniu zabezpieczającym, zakazujące zbywania nieruchomości przez czas trwania procesu, a które zostało ujawnione w księdze wieczystej, założonej dla tej nieruchomości.

Sąd Najwyższy w uchwale z 21.09.1954 r. II CO 68/54 (OSN z 1955 r. Nr 2, poz. 39) przesądził, że zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości mającej urządzoną księgę wieczystą może nastąpić w formie zakazu zbywania tej nieruchomości. Stanowisko to potwierdził w postanowieniu z dnia 19.10.1983 r. I CZ 155/83 (OSNC z 1984, Nr 5, poz. 83), stwierdzając, że w trybie zabezpieczenia powództwa dopuszczalnym jest zakazanie rozdysponowania nieruchomości przez czas trwania procesu. W świetle art. 755 § 1 pkt 2 k.p.c. w brzmieniu nadanym mu nowelą z dnia 2 lipca 2004 r. (Dz. U. Nr 172, poz. 1804) nie ma obecnie wątpliwości, że udzielenie zabezpieczenia może polegać na ustanowieniu czasowego zakazu zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (w skrócie KWU, tekst jednolity Dz. U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 ze zm.) dział trzeci księgi wieczystej przeznaczony jest m. in. do na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń. W art. 17 KWU ustawodawca przewidział skutki ujawnienia w księdze wieczystej prawa osobistego i roszczenia względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu. Sąd Najwyższy w wyroku z 13.07.2005 r. I CK 28/05 (M. Prawn. 2007/3/154) wyjaśnił na tle tego przepisu, że ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią i nie stanowi przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę, która nabywa ją jednak z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego prawa i skutecznego względem niej roszczenia. W konsekwencji osoba, na której rzecz został dokonany wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości z umowy przedwstępnej, zachowuje swoje roszczenie i może go dochodzić w oparciu o art. 17 KWU bezpośrednio w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości, jako wyłącznie biernie legitymowanemu. Przepis art. 17 KWU dotyczy jednak tylko skutków ujawnienia w księdze wieczystych praw osobistych i roszczeń, których przykładowy katalog został zamieszczony w art. 16 ust. 2 KWU. W art. 17 KWU nieopisano natomiast skutków prawnych, jakie wywołuje ujawnienie w księdze wieczystej orzeczenia sądowego, czasowo ograniczającego rozporządzanie nieruchomością, aczkolwiek dopuszczalność wpisywania tego typu ograniczeń wynika z art. 25 ust. 1 pkt 3 KWU i art. 755 § 1 pkt 2 k.p.c.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 29.01.2004 r. IV CK 347/02 (M. Prawn. 2007/3/154) uznał, że sąd wieczystoksięgowy nie jest związany treścią wpisu dokonanego w dziale III księgi wieczystej o zakazie zbywania nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie orzeczenia o zabezpieczeniu roszczenia niepieniężnego. Zakaz ten skierowany jest do nabywcy nieruchomości i sprawia, że ten, kto nabywa jej własność lub użytkowanie wieczyste, czyni to z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego roszczenia, skutecznego względem niego i oznaczającego, że osoba uprawniona z roszczenia zabezpieczonego wpisem w księdze wieczystej może je realizować w stosunku do każdego właściciela nieruchomości na podstawie art. 17 KWU bez potrzeby sięgania do art. 59 k.c.

Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska, mając na uwadze, że zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości przybrało specyficzną formę zakazu rozporządzania rzeczą przez czas trwania procesu. Tak sformułowane orzeczenie pełni rolę nie tylko informującą o roszczeniach powoda, ale również zakonserwowanie stosunków własnościowych do czasu rozstrzygnięcia sporu. Przepis art. 17 KWU nie odnosi się materii określonej w postanowieniu udzielającym zabezpieczenia przez zakazanie zbywania nieruchomości. Nie może zatem ograniczać skutków prawnych wywołanych przez ujawnienie tego zabezpieczenia w księdze wieczystej. Nie można było również pominąć gramatycznej wykładni art. 25 ust. 1 pkt 3 KWU i art. 755 § 1 pkt 2 k.p.c. Pierwszy z tych przepisów mówi o ograniczeniu w rozporządzaniu nieruchomością, a drugi o sposobie jego realizacji przez zakazanie zbywania. Brak jest zatem wystarczających przesłanek do przyjęcia, że postanowienie Sądu o zakazie zbywania nieruchomości wywołuje słabsze skutki prawne od tych, które wynikałyby literalnie z treści sentencji. Takie też stanowisko zajął Sąd Rejonowy w Katowicach, odmawiając ujawnienia jako nowych właścicieli osób wymienionych w umowie z 28.11.2006 r. Orzeczenie tego Sądu nie zostało przez osoby zainteresowane zaskarżone.

Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał, że sądownie orzeczony zakaz zbywania nieruchomości przez czas trwania procesu wywołuje taki skutek prawny, że czasowo wyłączony został jeden z aspektów prawa własności, a mianowicie możliwość rozporządzania nim. Dlatego też umowa z 28.11.2006 r. nie doprowadziła do przeniesienia własności na rzecz B. M. i P. T. oraz nie spowodowała utraty przez pozwaną prawa własności, a tym samym nie pozbawiła jej legitymacji biernej w niniejszym postępowaniu.

Przyjęcie takiego założenia uczyniło bezzasadnym wniosek powoda o zawieszenie postępowania do czasu zakończenia sprawy o uznanie umowy z dnia 28.11.2006 r. za bezskuteczną w stosunku do powoda. Wniosek ten został oddalony postanowieniem z dnia 19.10.2007 r. Nie zachodziła również konieczność prowadzenie dalszego postępowania dowodowego w kierunkach wskazanych przez powoda, ponieważ nie miałoby to znaczenia dla rozstrzygnięcia sporu. Zebrane w sprawie dokumenty nie potwierdziły również przypuszczeń powoda, że B. M. i P. T. odstąpili od umowy z 28.11.2006 r. Zgodnie z art. 390 § 2 k.c. gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna z 5.08.2004 r. została zawarta w formie aktu notarialnego. Umowa zawierała wszystkie istotne elementy umowy przyrzeczonej. Nie można było podzielić stanowiska pozwanej, że bezskuteczny upływ terminu zawarcia umowy przyrzeczonej doprowadził do wygaśnięcia zobowiązania pozwanej w tym zakresie. Wręcz przeciwnie, dopiero od tej daty roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej stało się wymagalne. Stanowiska pozwanej nie można było rozumieć jako zgłoszenia zarzutu przedawnienia. Zostało zgłoszone przez profesjonalnego pełnomocnika w piśmie procesowym z 14 marca 2007 r. (K. 69-70), a treść nie pozwalała na przyjęcie, że zarzut taki został postawiony.

Ewentualne porozumienie powoda z rodzicami pozwanej w sprawie wspólnego sprzedania lokalu osobom trzecim nie doprowadziło do rozwiązania umowy przedwstępnej. Zachowała ona moc i nadal stanowi źródło roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Teza pozwanej o nieposiadaniu przez powoda kwoty 30.000 zł wydaje się zupełnie nieprawdopodobna w świetle wysokości zaliczki, którą powód już jej przekazał (120.000 zł). Przede wszystkim jednak stanowisko pozwanej w tym zakresie nie zostało wykorzystane do podjęcia jakichkolwiek kroków prawnych zmierzających do odstąpienia od umowy przedwstępnej.

Uznając wszystkie zarzuty pozwanej za nieuzasadnione Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok przez zobowiązanie pozwanej do zawarcia umowy przyrzeczonej na mocy art. 386 § 1 k.p.c. i art. 390 § 2 k.c.

Uwzględniając w całości powództwo Sąd Apelacyjny na mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmienił orzeczenie o kosztach postępowania za pierwszą instancję i zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy zasądził od pozwanej na rzecz powoda zwrot opłaty od pozwu w kwocie 7.500 zł i wynagrodzenia pełnomocnika w kwocie 3.600 zł.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3, art. 99 i 108 § 1 k.p.c. Na koszty te złożyła się opłata od apelacji w kwocie 7.500 zł i wynagrodzenie pełnomocnika powoda w kwocie 2.700 zł.