Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Katowicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 kwietnia 2012 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący :	SSA Zofia Kawińska-Szwed
Sędziowie :	SA Ewa Jastrzębska SA Joanna Kurpierz (spr.)
Protokolant :	Małgorzata Korszun

po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2012 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

w K.

przeciwko W. Z.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 15 grudnia 2011 r., sygn. akt II C 150/11

1)  oddala apelację;

2)  zasądza od pozwanego na rzecz powódki 5400 (pięć tysięcy czterysta) złotych tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

I ACa 115/12

UZASADNIENIE

Sąd Apelacyjny w Katowicach wyrokiem z dnia 17 lutego 2011 r. uchylił wyrok Sądu Okręgowego w Katowicach oddalający powództwo (...) spółki z o.o. w K. przeciwko W. Z. o zwrot kwoty 2 mln zł z odsetkami i kosztami procesu. Orzeczenie to zapadło przy niespornym stanie faktycznym, a mianowicie, w dniu 10 lipca 2008 roku powodowa Spółka i pozwany zawarli notarialną umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości pozwanego położonej w Z.. Pozwany zobowiązał się dokonać sprzedaży nieruchomości za cenę 19.000.000,00 zł. Powódka wypłaciła pozwanemu kwotę 2.000.000,00 zł tytułem zadatku. Termin zawarcia umowy sprzedaży ustalono na nie później niż do dnia 15 stycznia 2009 roku. W dniu 12 stycznia 2009 roku zwarto umowę sprzedaży warunkowej przedmiotowej nieruchomości za cenę 19.000.000,00 zł, a w dniu 17 stycznia 2009 roku, wobec niewykonania przez Agencję Nieruchomości Rolnych ustawowego prawa pierwokupu, umowę przenoszącą własność nieruchomości. Ustalono, że kwota zadatku będzie częścią ceny sprzedaży, a pozostała część ceny w kwocie 17.000,000,00 zł zostanie przekazana pozwanemu do dnia 28 stycznia 2009 roku. Powódka nie wywiązała się z warunków umowy rzeczowej i nie zapłaciła ceny sprzedaży. Pozwany w dniu 30 stycznia 2009 roku złożył notarialne oświadczenie o odstąpieniu od umowy warunkowej i umowy przenoszącej własność nieruchomości. Tego samego dnia powodowa Spółka przeniosła kolejną umową notarialną własność nieruchomości na rzecz pozwanego. Rozliczenie kwoty 2.000.000,00 zł miało nastąpić w pomniejszym terminie. Pomimo wezwań powódki W. Z. nie zwrócił kwoty 2.000.000,00 zł, a w dniu 28 maja 2009 roku złożył w formie aktu notarialnego oświadczenie, że na podstawie art. 394 k.c. odstępuje od umowy przedwstępnej zawartej dnia 10 lipca 2008 roku z powódką i zachowuje otrzymaną od niej kwotę zadatku.

Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu wyroku uchylającego wyrok Sądu I Instancji wskazał, że zadatek jest dany w celu zabezpieczenia należytego wykonania zobowiązania, którym w przypadku umowy przedwstępnej jest zawarcie w przyszłości przewidzianej umowy przyrzeczonej. Sens zadatku polega na zagwarantowaniu lojalności stron umowy przedwstępnej co do zamiaru zawarcia właściwej umowy. Zgodnie z art. 394 § 2 k.c. w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Chodzi oczywiście o wykonanie umowy przedwstępnej, bo przy tej umowie wręczono zadatek . To , że przepis art. 394 § 2 kc znalazł zastosowanie świadczą zapisy umów, a to : § 5 , 7 i 8 warunkowej sprzedaży z dnia 12 stycznia 2009 r. ( k. 28) , § 6 umowy przeniesienia własności z dnia 17 stycznia 2009 r. (k. 34) i § 1 punkt d aktu notarialnego z dnia 30 stycznia 2009 r. zawierającego oświadczenie o odstąpieniu od tych umów ( k. 39). W paragrafach tych stwierdzono, że strona powodowa

zapłaciła pozwanemu kwotę 2.000.000,00 zł tytułem części ceny. Kwota ta przestała więc być zadatkiem, a stała się częścią ceny . W umowie z 17 stycznia 2009 r. strona powodowa co do pozostałej części ceny ( 17.000.000,00 zł ) zobowiązała się uiścić ją w terminie do dnia 28.I.2009 r. i poddała się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 kpc ( § 6 umowy). Jednocześnie strony postanowiły w § 8 , że w przypadku nie dokonania zapłaty pozostałej części ceny w wyżej wymienionym terminie sprzedającemu ( pozwanemu ) przysługiwać będzie prawo do odstąpienia od wskazanych tam umów. Powyższy zapis stanowi o tak zwanym umownym prawie odstąpienia, polegającym na zastrzeżeniu w umowie, że na wypadek niewykonania zobowiązania w określonym terminie, kontrahentowi przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy ( art. 492 kc). Pozwany na wypadek niezapłacenia pozostałej części ceny w wysokości 17.000.000,00 zł miał zatem do wyboru: wszczęcie egzekucji co do tej kwoty należności, zgodnie z § 6 umowy lub skorzystanie z prawa odstąpienia , zastrzeżonego w § 8 umowy. Wybrał drugą możliwość i od umowy odstąpił. Powodowa Spółka uznała prawo odstąpienia od umowy za skuteczne i zobowiązała się przenieść z powrotem na pozwanego nieruchomość będącą przedmiotem umów ( k.41) , co nastąpiło aktem notarialnym z dnia 30 stycznia 2009 r. ( k. 43- 49). Z wykonaniem umowy przedwstępnej wygasły wszelkie zobowiązania związane z zastrzeżonym w niej zadatkiem. W przedmiotowej sprawie nie ma więc zastosowania art. 394 § 1 k.c. Późniejsze odstąpienie od umów sprzedaży z dni 12 i 17 stycznia 2009 roku i kwestie rozliczeń należy rozpatrywać w oparciu o przepisy art. 492 i 494 k.c., które nakazują zwrot wzajemnych świadczeń przy odstąpieniu od umowy wzajemnej. Odstąpienie wywołuje oczywiście skutek ,,ex tunc’’, lecz „sięgnięcie wstecz” dotyczy skutków zawarcia umowy (umów) przyrzeczonej. Tym samym nie doszło do ,,odrodzenia’’ się wygasłego już zobowiązania z umowy przedwstępnej. Skutkiem odstąpienia od umowy wzajemnej jest wzajemny zwrot tego, co strony świadczyły (art. 494 k.c.). Powódka przeniosła więc aktem notarialnym (,,zwrotnie’’) nieruchomość na pozwanego a pozwany winien był oddać jej część ceny, którą za nią otrzymał - to jest 2.000.000,00 zł.

Sąd Apelacyjny przesądził zatem , że żądanie pozwu zasługiwało na uwzględnienie , tak co do kwoty 2.000.000,00 zł, jak i odsetek w pozwie wyliczonych ( prawidłowości wyliczenia nie zakwestionowano). Mając jednak na uwadze zgłoszone przez pozwanego zarzuty potrącenia (kwoty 2.897.100,00 zł tytułem należności za korzystanie przez powódkę z nieruchomości oraz kwoty 3.800.000,00 zł tytułem szkody jaką poniósł na skutek niedojścia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości) zaskarżony wyrok podlegał uchyleniu wobec nierozpoznania istoty sporu. Rozpoznając zarzut potrącenia Sąd Apelacyjny polecił, by Sąd Okręgowy zwrócił uwagę czy istnieją wierzytelności pozwanego względem powódki w kwotach 2.897.100 zł i 3.800.000 zł. Podkreślił , że pozwany nie wskazał podstawy prawnej swego roszczenia zgłoszonego w odpowiedzi na pozew ( k. 83-95). Co do kwoty 2.897.100 zł „z tytułu udostępnienia oraz umożliwienia powodowi dysponowania nieruchomością” , po dokonaniu stosownych ustaleń faktycznych Sąd I Instancji rozważyć może zastosowanie przepisów art. 224-225 kc dotyczących rozliczeń samoistnego posiadacza z właścicielem, mając na uwadze, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ( art. 224 § 1 kc ) , a istnienie dobrej wiary domniemywa się ( art. 7 kc), a jeśli chodzi o kwotę 3.800.000 zł wyliczoną jako szkodę poniesioną przez pozwanego, wobec niedojścia do skutku umowy przenoszącej własność, przy czym szkoda ma polegać według pozwanego na spadku wartości nieruchomości od lipca 2008 r. , to w pierwszej kolejności ustalić należy , czy pozwany faktyczne poniósł szkodę. Gdyby okazało się, że pozwany nie wyzbył się nieruchomości po niższej cenie, niż wynikająca z umowy przedwstępnej, a zgłaszając zarzut potrącenia był nadal jej właścicielem, to przyjąć należy, że nie poniósł szkody (ceny nieruchomości zmieniają się - zdarzają się okresy spadku cen, ale i zwyżki ) .

Po uchyleniu wyroku, podczas ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd Okręgowy, pozwany w piśmie procesowym z dnia 23 maja 2011 r. (k.329- 336) podniósł zarzut potrącenia kwot:

a) 2.897.100 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie przez powódkę bez podstawy prawnej z nieruchomości, wraz z odsetkami,

b) 3.800.000 zł z tytułu szkody jaką poniósł wobec niedojścia do skutku umowy przenoszącej własność, wraz z odsetkami. Szkoda ta wynika w ocenie pozwanego, ze spadku wartości nieruchomości od miesiąca lipca 2008 r. , a spadek ten spowodowany był także pracami wykonanymi przez powoda ( odwierty, naniesienia) oraz ustanowieniem hipoteki kaucyjnej do kwoty 22.800.000 zł, w dniu 30.01.2009 r. , a która wykreślona została dopiero na przełomie maja/czerwca 2009 r.

c) 2.331.168 zł z tytułu szkody, jaką poniósł wobec niemożności ulokowania kwoty 17.000.000 zł na rachunku bankowym w okresie od I kwartału 2009 r. do II kwartału 2011 r. (wobec niedojścia do skutku umowy sprzedaży lub braku możliwości sprzedaży tej nieruchomości osobie trzeciej w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej ).

Rozpoznając sprawę ponownie, Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutu potrącenia zgłoszonego przez pozwanego i zaskarżonym wyrokiem zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 2.123.946,00 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 30 września 2009 r. oraz orzekł o kosztach procesu.

Ustalając stan faktyczny Sąd Okręgowy przywołał niesporne okoliczności wynikające z dokumentów, a to dotyczące zawarcia umowy przedwstępnej nieruchomości z dnia 10 lipca 2008 r., umowy sprzedaży warunkowej nieruchomości z dnia 12 stycznia 2009 r. , umowy przeniesienia własności nieruchomości z dnia 17 stycznia 2009 r. oświadczeń pozwanego z dnia 30 stycznia 2009 r. o odstąpieniu od umów warunkowej sprzedaży oraz przeniesienia własności nieruchomości, umowy przeniesienia zwrotnego nieruchomości na pozwanego z dnia 30 stycznia 2009 r. oraz wezwania do zwrotu kwoty 2.000.000. zł i oświadczenia pozwanego z 28 maja 2008 r. , które to okoliczności opisano już we wcześniejszej części uzasadnienia. Dodatkowo Sąd Okręgowy przywołał § 7 umowy przedwstępnej, w którym pozwany zobowiązał się niezwłocznie udostępnić powodowi nieruchomość, za wyjątkiem części nieruchomości obejmującej budynki i urządzenia wraz z gruntem niezbędnym do normalnego i swobodnego korzystania z tych budynków i urządzeń, na cele związane z przygotowaniem zamierzonych przez powoda inwestycji oraz umożliwić powodowi dysponowanie tą częścią nieruchomości na cele budowlane w zakresie dowolnych inwestycji.

Sąd I Instancji ustalił też , że po udostępnieniu przez pozwanego powodowi nieruchomości, powód wykonał na jej terenie za pośrednictwem specjalistycznej firmy, prace geotechniczne w postaci odwiertów. Odwierty wykonywane były na głębokości około 6 metrów, średnica odwiertu nie przekraczała 15 cm, łącznie wykonano 100 odwiertów, nie były one wykonywane w bliskim sąsiedztwie istniejących budynków ani drogi dojazdowej. Pozwany nie sprzeciwiał się wykonywaniu odwiertów, wyrażał zgodę na wjazd w określonym terminie zespołu do wykonywania prac, samochodów i sprzętu na teren nieruchomości, która była obiektem chronionym. Pozwany był na bieżąco informowany o przebiegu prac, uczestniczył w wizjach lokalnych. Pozwany wyraził zgodę na użytkowanie przez powoda z nieruchomości za wyjątkiem obiektów mieszkalnych oraz wyraził zezwolenie na przeprowadzenie przez niego prac budowlanych ( jako dowód wskazano zeznania M. P. (1) - k. 486-487, zeznania A. W. -k. 511-513, zeznania pozwanego - k. 497-498).

Oceniając dowody zebrane w sprawie Sąd I Instancji dał w całości wiarę zeznaniom świadka M. P. (1) jako obiektywnym i logicznym. Wiarygodne są również w ocenie tego Sądu są zeznania A. W., słuchanego w charakterze strony powodowej. Co do zeznań pozwanego dotyczących powstania wierzytelności, które zgłosił do potrącenia i sposobu ich wyliczenia, działań powoda prowadzących do powstania szkody, Sąd Okręgowy nie podzielił twierdzeń pozwanego oraz nie uwzględnił wniosków dowodowych o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków B. Z. i Z. D., z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości oraz z operatów szacunkowych, uznając je za bezprzedmiotowe dla ustalenia tych okoliczności, które były istotne dla rozstrzygnięcia sporu, na co zwrócono nadto uwagę w części zważającej.

Rozpoznając ponownie sprawę Sąd Okręgowy na wstępie wskazał, że miał na uwadze treść art. 386 § 6 k.p.c., zgodnie z którym ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w uzasadnieniu wyroku sądu drugiej instancji wiążą zarówno sąd, któremu sprawa została przekazana, jak i sąd drugiej instancji, przy ponownym rozpoznaniu sprawy. Przesądzona została przez Sąd Apelacyjny zasadność roszczenia powódki, a także jego wysokość, rozważeniu podlegał zatem zarzut potrącenia zgłoszony przez pozwanego, a to kwoty 2.897.100 zł, kwoty 3.800.000 zł i kwoty 2.331.168 zł.

Odnosząc się do pierwszej kwoty, pozwany twierdził, że stanowi ona wierzytelność przysługującą mu od powoda z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości. Kwota wyliczona została poprzez przemnożenie liczby metrów kwadratowych, z których korzystał powód - 290 000 przez 1,5 zł, jako wartości rynkowej jednego metra korzystania z nieruchomości przez 6,66 miesięcy, w czasie których powódka korzystała z nieruchomości. Powołując przepisy art. 224-225 k.c. dotyczące wzajemnych rozliczeń właściciela i posiadacza rzeczy, Sąd Okręgowy wskazał, że samoistny posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Pozwany nie obalił jednak domniemania dobrej wiary. Zgodnie z § 7 umowy przedwstępnej łączącej strony, pozwany zobowiązał się niezwłocznie udostępnić powodowi nieruchomość, w opisanym w umowie zakresie, na cele związane z przygotowaniem zamierzonych przez powoda inwestycji oraz umożliwić powodowi dysponowanie tą częścią nieruchomości na cele budowlane w zakresie dowolnych inwestycji. Sam pozwany wyraźnie przyznał, że wyraził zgodę na użytkowanie przez powoda z nieruchomości za wyjątkiem obiektów mieszkalnych oraz wyraził zezwolenie na przeprowadzenie przez niego prac budowlanych. Powódka posiadała zatem nieruchomość za zgodą pozwanego, który dobrowolnie, jeszcze przed zawarciem umowy przyrzeczonej, udostępnił jej nieruchomość celem wykonania konkretnych prac pod kątem planowanej inwestycji budowlanej. Powódka mogła zatem wykazać się skutecznym wobec właściciela uprawnieniem do władania nieruchomością. Pozwanemu nie przysługuje zatem wierzytelność do powoda z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, tym samym nie jest możliwe potrącenie jej z wierzytelnością pozwanego.

Pozwany podniósł w dalszej kolejności zarzut potrącenia kwoty 3.800.000 zł tytułem szkody, jaką poniósł na skutek nie dojścia do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości oraz zarzut potrącenia kwoty 2.331.168 zł tytułem szkody, jaką poniósł wobec niemożności ulokowania kwoty 17 mln zł. Pozwany wskazał, że szkoda polega na spadku wartości nieruchomości od lipca 2008 roku, z winy powoda doszło do zmniejszenia wartości terenu o co najmniej 20%, że na skutek prac i odwiertów dokonanych przez powoda doszło do spadku wartości nieruchomości w oczach potencjalnego inwestora lub wręcz sprzedaż nieruchomości w ogóle stała się niemożliwa.

Sąd Okręgowy podkreślił, że szkoda jest jedną z przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej zarówno z czynów niedozwolonych, jak i z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Jeśli chodzi o kwotę 3.800.000 zł, to stanowić miałaby ona stratę, którą poniósł pozwany na skutek utraty wartości nieruchomości. Stratę w majątku pozwanego w tym znaczeniu należałoby przyjąć jedynie wówczas, gdyby pozwany dokonał faktycznie sprzedaży nieruchomości za kwotę niższą niż ta, która wynikała z umowy przedwstępnej. W takiej sytuacji, tj. po wyzbyciu się nieruchomości i faktycznym poniesieniu szkody, zgłoszenie zarzutu potrącenia przez pozwanego byłoby skuteczne. Jak wynika jednak z okoliczności sprawy, pozwany w chwili zgłoszenia zarzutu potrącenia był nadal właścicielem nieruchomości i nie przestał nim być do czasu wydania wyroku. Samo zawarcie umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości (k. 354-355) świadczy jedynie o tym, że pozwany zamierza dokonać takiej transakcji, w sytuacji znalezienia przez pośrednika nabywcy. Podnoszony przez pozwanego spadek wartości nieruchomości z powodu odwiertów dokonanych przez powoda, zwłaszcza w kontekście zeznań świadka M. P. (2), z tej samej przyczyny nie ma znaczenia dla oceny zarzutu potrącenia. Z tych samych względów Sąd Okręgowy oddalił wnioski dowodowe pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków Z. D. (na okoliczność deklaracji kupna nieruchomości) i B. Z. (na okoliczność trudności w sprzedaży nieruchomości) i nie uwzględnił wniosku o dowód z opinii biegłego i z operatów szacunkowych. Tylko wówczas, gdyby doszło do sprzedaży nieruchomości za cenę niższą niż ustalona między stronami, znaczenie miałoby ustalenie spadki wartości nieruchomości. Pozwany nie poniósł szkody w kwocie 3.800.000 zł, nie istnieje zatem wierzytelność, którą mógłby skutecznie potrącić z wierzytelnością powoda. Dodał Sąd, że ceny nieruchomości kształtują się zależnie od wielu czynników, podlegają zmianie, prawdopodobna jest zatem sytuacja zbycia przez pozwanego nieruchomości za cenę wyższą, niż ustalona między stronami w umowie przedwstępnej.

W ocenie Sądu I Instancji pozwanemu nie przysługuje wierzytelność w kwocie 2.331.168 zł tytułem szkody, jaką miał ponieść wobec niemożności ulokowania kwoty 17 mln zł. Szkoda, na istnienie której wskazywał pozwany, stanowiłaby szkodę w postaci utraconych korzyści. Taka szkoda ma zawsze charakter hipotetyczny i do końca nie podlegający weryfikacji. Z reguły nie można mieć pewności, czy dana korzyść zostałaby osiągnięta przez poszkodowanego, gdyby nie zdarzenie szkodzące. Zawsze jednak szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła.

Sąd Okręgowy wskazał, że pozwany przedłożył dla uzasadnienia swoich twierdzeń zaświadczenie z banku wraz z załącznikami dotyczącymi oprocentowania rachunków bieżących i lokat terminowych obowiązujących w banku w okresie od początku I kwartały 2009 r. do końca II kwartału 2011 r., co nie jest równoznaczne z tym, że pozwany istotnie ulokowałby uzyskaną kwotę akurat na rachunku bankowym czy lokatach oferowanych przez bank, a nie skorzystał np. z innej formy ulokowania kapitału, który w rezultacie mógłby przynieść mniejsze korzyści lub nie przynieść ich w ogóle lub przynieść stratę. Nie wykazał pozwany, że np. spodziewając się zapłaty ceny podjął faktycznie czynności zmierzające do otwarcia rachunku, założenia lokaty. Okoliczności te powodują, że w przypadku pozwanego nie można przyjąć dużego prawdopodobieństwa wykazania utraconych korzyści. Od szkody w postaci utraconych korzyści należy zawsze odróżnić tzw. szkodę ewentualną (prawnie obojętną), czyli utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej. Różni się ona od lucrum cessans, gdzie utrata korzyści graniczy z pewnością tym, że w przypadku szkody ewentualnej - owo prawdopodobieństwo jest o wiele mniejsze, szkoda ewentualna nie podlega naprawieniu.

Nie jest również zasadne żądanie zapłaty kwoty 2.331.168 zł tytułem szkody jaką poniósł wobec braku możliwości sprzedaży nieruchomości w okresie obowiązywania umowy przedwstępnej osobie trzeciej, jak również po zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości. Konsekwencją zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży jest to, że co do zasady kontrahent w czasie jej obowiązywania związany jest treścią umowy i nie może zbyć przedmiotu umowy przyrzeczonej na rzecz innej osoby. Podniesiona przez pozwanego okoliczność szkody z powodu niemożności zbycia nieruchomości po zwrotnym przeniesieniu własności jest bezprzedmiotowa - pozwany będąc jej właścicielem może ją w każdej chwili zbyć, także za ceną korzystniejszą, niż ustalona z powodem w umowie przedwstępnej. W ocenie Sądu I Instancji nie są zasadne twierdzenia pozwanego, że zbyt długie oczekiwanie na wykreślenie hipoteki kaucyjnej uniemożliwiło mu zbycie nieruchomości. Pozwany, w kontekście wykazania szkody w tym zakresie, nie uprawdopodobnił nawet, że np. otrzymał konkretną propozycję sprzedaży, a kontrahent zrezygnował z transakcji uzasadniając to niewykreśloną hipoteką kaucyjną. Ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podniesiony zarzut potrącenia spoczywa na pozwanym, zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 kc.

Reasumując, wobec nie wykazania istnienia wierzytelności pozwanego względem powódki w kwotach 2.897.100 zł, 3.800.000 zł i 2.331.168 zł, nie jest możliwe i nie było skuteczne ich potrącenie z wierzytelnością powoda objętą żądaniem pozwu. Mając powyższe na uwadze, Sąd Okręgowy zasądził na rzecz powoda kwotę 2.123.946 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 30.09.2009 r. O odsetkach Sąd orzekł na zasadzie art. 481 k.c. i art. 482 k.c., zgodnie z żądaniem pozwu, którego pozwany w tym zakresie nie zakwestionował. O kosztach Sąd orzekł na zasadzie art. 98 k.p.c. i na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28.07.2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. 10.90.594 j.t.). Zasądzając koszty zastępstwa procesowego, Sąd Okręgowy miał na uwadze nakład pracy pełnomocnika powoda, stopień skomplikowania sprawy oraz wkład pracy adwokata w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia, po myśli par. 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.98.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.02.163.1348 ze zm.).

Apelację od opisanego wyżej orzeczenia wniósł pozwany, zaskarżając wyrok w całości. Wyrokowi zarzucił naruszenie przepisów postępowania, mając na względzie, że uchybienia to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest naruszenie przepisu art. 233 § 1 k.p.c. w zakresie przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów i uznanie, że pozwanemu nie przysługują wierzytelności, które mogłyby być potrącone z wierzytelnością dochodzoną pozwem; naruszenie przepisu art. 213 § 1 k.p.c. w zw. z art. 228 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie, że szkoda w postaci utraconych odsetek jest szkodą ewentualną, która nie podlega naprawieniu, skoro faktem powszechnie znanym w warunkach gospodarki rynkowej jest, że ulokowanie kwoty 17.000.000 zł na lokacie w banku przynosi zysk w postaci odsetek; naruszenie przepisu art. 278 § 1 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z opinii biegłego ds. wyceny nieruchomości na okoliczność obniżenia wartości nieruchomości pozwanego po zwrotnym przeniesieniu własności nieruchomości; naruszenie przepisu art. 328 § 2 k.p.c. w zakresie konstrukcji uzasadnienia i niewyjaśnienia, okoliczności towarzyszących zawarciu umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, zachowania powoda i pozwanego w zakresie wykonania zobowiązania zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego; naruszenie przepisu art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu poprzez przyjęcie, że nakład pracy pełnomocnika powoda, stopień skomplikowania sprawy oraz wkład pracy adwokata w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia uzasadnia przyznanie kosztów w wysokości wielokrotności stawki minimalnej, nadto naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie poprzez niewłaściwe zastosowanie przepisu art. 498 § 1 k.c. w zw. z art. 499 k.c. w zw. z art. 6 k.c. poprzez przyjęcie, że pozwany nie wykazał, że przysługują mu wierzytelności w wysokości 2.897.100 zł, 3.800.000 zł i 2.331.168 zł z tytułu szkody poniesionej na skutek odstąpienia od umowy w oparciu o art. 494 k.c., które mogłyby być zgłoszone do potrącenia z wierzytelnością powoda; pominięcie przepisu art. 72 § 2 k.c. poprzez odmowę oceny zachowania powoda z punktu widzenia prowadzenia negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów, a to wprowadzenia w błąd, w szczególności w kontekście korzystania z nieruchomości pozwanego; niewłaściwe zastosowanie art. 226 k.c. i przyjęcie, że powód był samoistnym posiadaczem nieruchomości w dobrej wierze i z tej przyczyny pozwanemu nie przysługuje wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, podczas gdy zgodnie z art. 336 k.c. powód był posiadaczem zależnym; wadliwą wykładnię przepisu art. 361 § 2 k.c. poprzez przyjęcie, że pozwany nie poniósł szkody w związku z niewykonaniem umowy sprzedaży przez powoda, co uzasadniało odstąpienie od umowy.

Wniósł o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M. N. na okoliczność zaangażowania pozwanego w utworzenie lokaty terminowej w Banku (...) S.A., rozmów prowadzonych z przedstawicielami banku i gotowości wpłacenia przez pozwanego kwoty w wysokości 17.000.000 zł uzyskanej w wyniku wykonania umowy sprzedaży nieruchomości na kwartalną lokatę terminową, w związku z szkodą poniesioną przez pozwanego w postaci utraconych odsetek. Wskazując na powyższe zarzuty wniósł o uchylenie wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi pierwszej instancji przy uwzględnieniu kosztów postępowania apelacyjnego jako części kosztów procesu, ewentualnie wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Powódka wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zważył co następuje:

Apelacja nie zasługuje na uwzględnienie.

Na wstępie przypomnieć należy, że zgodnie z art. 386 § 6 k.p.c. uzasadnienie wyroku sądu drugiej instancji w zakresie oceny prawnej i wskazań co do dalszego postępowania wiąże zarówno sąd, któremu sprawa została przekazana, jak i sąd drugiej instancji, przy ponownym rozpoznawaniu sprawy. W wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 17 lutego 2011 r. sygn. I ACa 756/10 przesądzonym zostało, że żądanie pozwu zasługiwało na uwzględnienie, tak co do kwoty 2000000,00 zł, jak i odsetek w pozwie wyliczonych ( prawidłowości wyliczenia nie zakwestionowano), a podstawą zwrotu tej kwoty przez pozwanego powódce są przepisy art. 492 i 494 kc ( co do odsetek art. 481 § 1 i 482 § 1 kc ) . Na wstępie niniejszego uzasadnienia przytoczono zasadnicze motywy tego rozstrzygnięcia, zbędne jest więc powtarzanie ich w tym miejscu. Sąd Apelacyjny rozpoznający niniejszą apelacje odwołuje się nadto do pozostałych wywodów zawartych w uzasadnieniu wyroku z 17 lutego 2011 r.

Rozważając w pierwszej kolejności zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego, w ocenie Sądu Apelacyjnego nie są one trafne.

Jeśli chodzi o zarzut wadliwej konstrukcji uzasadnienia i naruszenie art. 328 § 2 k.p.c., to jest przepisu określającego wymagania, jakim winno odpowiadać uzasadnienie wyroku sądu, w judykaturze przyjmuje się jednolicie, że naruszenie wymienionego przepisu może być ocenione jako mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy tylko w sytuacjach wyjątkowych, do których zaliczyć można takie, w których braki w zakresie poczynionych ustaleń faktycznych i oceny prawnej są tak znaczne, że sfera motywacyjna orzeczenia pozostaje nieujawniona bądź ujawniona w sposób uniemożliwiający poddanie jej ocenie instancyjnej (por. SN w orzeczeniu o sygn. akt V CKN 606/00, Lex nr 53116).

Sytuacja taka w sprawie nie zachodzi.

Nie można przy tym podzielić argumentu pozwanego zawartego w uzasadnieniu apelacji, jakoby uzasadnienie nie odpowiadało wymogom określonym w art. 328 § 2 kpc , ponieważ Sąd I Instancji nie odniósł się do zeznań świadka M. P. (1) i „wyjaśnień” pozwanego co do okoliczności towarzyszących zawarciu umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, zachowania powódki w zakresie wykonania zobowiązania i korzystania przez nią z nieruchomości. Sąd Okręgowy wziął pod uwagę zeznania świadka M. P. (1), którym zresztą dał wiarę, a zwrócić należy uwagę, że pozwany wnioskował tego świadka na okoliczności dotyczące zakresu prac prowadzonych przez powódkę na nieruchomości pozwanego, zakresu posiadania przez powódkę tej nieruchomości i „współpracy z powodem w zakresie prowadzonych prac inwestycyjnych”, a zatem nie na okoliczności, które wskazuje dopiero w uzasadnieniu apelacji ( pismo procesowe z dnia 23 maja 2011 r. k. 334, rozprawa z dnia 28 lipca 2011 r. , protokół na k. 450) . Trzeba dodać, że Sąd Okręgowy tezę dowodową w postanowieniu dowodowym oznaczył zgodnie w wnioskiem pozwanego zawartym w piśmie procesowym z 23 maja 2011 r. (k. 451).

Z ostatnim zarzutem wiąże się zarzut skarżącego, że Sąd Okręgowy dopuścił się naruszenia art. 233 § 1 kpc i błędnie ustalił stan faktyczny.

Wskazany przepis wyraża jedną z podstawowych zasad postępowania cywilnego, czyli zasadę swobodnej oceny dowodów. Stanowi on, że sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia materiału dowodowego . Jeśli zatem strona zarzuca naruszenie art. 233 § 1 kpc , to musi wykazać, że sąd przyjmując wiarygodność określonego dowodu lub odmawiając tej wiarygodności przekroczył granice swobodnej oceny. Inne uzasadnienie naruszenia art. 233 § 1 kpc nie jest adekwatne do treści tego przepisu. Temu obowiązkowi skarżący nie sprostał. Skarżący nie wykazał, że nastąpiło uchybienie podstawowym regułom służącym ocenie wiarygodności i mocy poszczególnych dowodów, tj. regułom logicznego myślenia, zasadzie doświadczenia życiowego i właściwego kojarzenia faktów. Powoływanie się przez pozwanego w uzasadnieniu apelacji na wcześniej nie wykazywane zresztą okoliczności dotyczące zachowania się powódki w czasie podpisywania umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, mające świadczyć o prowadzeniu negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów i wprowadzeniu pozwanego w błąd, nie stanowią o naruszeniu art. 233 § 1 kpc. Z kolei ocena, że pozwanemu nie przysługują wierzytelności wobec powódki, stanowi ocenę prawną Sądu i nie dotyczy oceny materiału dowodowego, o jakiej mowa w art. 233 § 1 kpc. Zdaniem Sądu Apelacyjnego poczynienie przez Sąd Okręgowy odmiennych ustaleń od oczekiwanych przez pozwanego jest, po pierwsze, wynikiem prawidłowego zastosowania zasad wynikających z art. 233 § 1 kpc , po drugie, wynikiem braku w zgromadzonym materiale dowodowym podstaw do poczynienia ustaleń odmiennych. Ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego jako prawidłowe Sąd Apelacyjny podziela i przyjmuje za własne.

Nie są uzasadnione zarzuty dotyczące naruszenia art. 278 § 1 kpc polegające na pominięciu dowodu z opinii biegłego na okoliczność ustalenia obniżenia wartości nieruchomości pozwanego po zwrotnym przeniesieniu jej przez powódkę na pozwanego. Dodatkowo pozwany w uzasadnieniu apelacji wskazuje na bezzasadne pominięcie dowodów z zeznań świadków B. Z. i Z. D. i z operatów szacunkowych.

Przede wszystkim, jak słusznie zauważa w odpowiedzi na apelację powódka, pozwany nie zgłosił do protokołu zastrzeżenia w trybie art. 162 kpc. Przypomnieć należy, że zgodnie z dyspozycją tego przepisu, strony mogą w toku posiedzenia, a jeżeli nie były obecne, na najbliższym posiedzeniu zwrócić uwagę sądu na uchybienia przepisom postępowania, wnosząc o wpisanie zastrzeżenia do protokołu. Stronie, która zastrzeżenia nie zgłosiła, nie przysługuje prawo powoływania się na takie uchybienia w dalszym toku postępowania, chyba że chodzi o przepisy postępowania, których naruszenie sąd powinien wziąć pod rozwagę z urzędu, albo że strona uprawdopodobni, iż nie zgłosiła zastrzeżeń bez swojej winy. Pełnomocnik powoda nie zgłosił do protokołu odpowiednich zastrzeżeń podczas rozprawy w dniu 28 lipca 2011 r., kiedy to Sąd Okręgowy nie uwzględnił wniosku pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego oraz z zeznań świadków B. Z. i Z. D. ( protokół k. 450-452), jak też podczas rozprawy w dniu 6 października 2011 r. (protokół k. 475- 478), kiedy to Sąd nie uwzględnił pozostałych wniosków dowodowych pozwanego, w tym z operatów rzeczoznawcy majątkowego. Zastrzeżeń pozwany nie zgłosił zresztą aż do zamknięcia rozprawy. Utracił zatem prawo powoływania się na ewentualne uchybienia procesowe Sądu I instancji w dalszym toku postępowania. Wskazać należy, że jeśli sąd wyda postanowienie o oddaleniu wniosków dowodowych, strona w celu skutecznego powoływania się w dalszym toku postępowania na zarzuty z tym związane, powinna zgłosić do protokołu zastrzeżenia (wyrok SN z 24.09.2009 r., IV CSK 185/09, opublikowany w M. Prawn. 2009/20/1082). W tych okolicznościach Sąd Apelacyjny nie wziął pod uwagę argumentacji zawartej w apelacji w tej części, w której opierała się ona na wadliwym - zdaniem apelującego - oddaleniu jego wniosku dowodowego, niezależnie od tego, że Sąd Apelacyjny podziela stanowisko Sądu Okręgowego, że przeprowadzenie tego dowodu w okolicznościach niniejszej sprawy było bezprzedmiotowe.

Przechodząc do oceny czy doszło do naruszenia przepisu art. 213 § 1 k.p.c. w zw. z art. 228 § 1 k.p.c. „poprzez przyjęcie, że szkoda w postaci utraconych odsetek jest szkodą ewentualną, która nie podlega naprawieniu, skoro faktem powszechnie znanym w warunkach gospodarki rynkowej jest, że ulokowanie kwoty 17.000.000 zł na lokacie w banku przynosi zysk w postaci odsetek” , stwierdzić należy, że do takiego naruszenia nie doszło. Można oczywiście powołać się na to, że powszechnie wiadomo, że ulokowanie jakiejś kwoty na lokacie bankowej przynosi zysk w postaci odsetek, lecz Sąd Okręgowy tej okoliczności nie neguje. Nie jest ona jednak wystarczająca dla przyjęcia, że pozwany poniósł szkodę w rozumieniu art. 361 § 2 kc w postaci lucrum cessans, co Sąd I Instancji szczegółowo uzasadnił, a jego wywody w tym zakresie Sąd Apelacyjny w całości podziela. Sąd Okręgowy podkreślił, że szkoda taka musi być przez poszkodowanego wykazana z tak dużym prawdopodobieństwem, aby uzasadniała ona w świetle doświadczenia życiowego przyjęcie, że utrata korzyści rzeczywiście nastąpiła i powołał się na wyroki SN z dnia 3 października 1979 r. (II CR 304/79, OSNCP 1980, nr 9, poz. 164) i z dnia 28 stycznia 1999 r., (III CKN 133/98, niepubl.).

Pozwany jednak wbrew wymogowi wynikającemu z art. 6 kc nie wykazał, że doznał tak rozumianej szkody, którą w postępowaniu przed Sądem I Instancji wyliczył na kwotę 2.331.168 zł.

Dla uzasadnienia swoich twierdzeń pozwany przedłożył zaświadczenie z Banku (...) z dnia 12 maja 2011 r. wraz z załącznikami (k. 342- 352). Wynika z nich jedynie wysokość oprocentowania rachunków bieżących i lokat terminowych obowiązujących w tym banku w okresie od początku I kwartału 2009 r. do końca II kwartału 2011 r. . Zaświadczenie nie przedstawia - jak twierdzi pozwany w apelacji - jaki dochód osiągnąłby pozwany, gdyby doszło do założenia lokaty. Jak słusznie zauważył Sąd Okręgowy, złożone zaświadczenie nie świadczy o tym, że pozwany istotnie ulokowałby uzyskaną kwotę akurat na rachunku bankowym czy lokatach oferowanych przez bank. Twierdzenia samego pozwanego w tym zakresie uznać należy za gołosłowne. Pozwany mógł w inny sposób ulokować kapitał, np. w papiery wartościowe czy inne instrumenty finansowe, bądź zainwestować je w jakieś przedsięwzięcie gospodarcze, co w rezultacie mogłoby przynieść mu mniejsze korzyści, nie przynieść ich w ogóle, a nawet przynieść stratę. Pozwany nie wykazał, że podjął faktycznie czynności zmierzające do otwarcia rachunku, czy założenia lokaty kwoty 17 mln złotych pochodzących ze spodziewanej zapłaty. W omawianym przypadku nie można więc przyjąć wykazania dużego prawdopodobieństwa, że doszło do szkody w postaci utracenia korzyści. Jak trafnie Sąd Okręgowy zauważył, od szkody w postaci utraconych korzyści należy odróżnić tzw. szkodę ewentualną, która jest prawnie obojętną. Ta ostatnia zakłada utratę szansy uzyskania pewnej korzyści majątkowej. Różni się ona od lucrum cessans, gdzie utrata korzyści graniczy z pewnością tym, że w przypadku szkody ewentualnej - owo prawdopodobieństwo jest o wiele mniejsze. Szkoda ewentualna nie podlega naprawieniu.

W tym miejscu odnieść się wypada do wniosku dowodowego zgłoszonego przez pozwanego w postępowaniu apelacyjnym, a mianowicie wniosku o dopuszczenie dowodu z zeznań świadka M. N. na okoliczność zaangażowania pozwanego w utworzenie lokaty terminowej w Banku (...) S.A., rozmów prowadzonych z przedstawicielami banku i gotowości wpłacenia przez pozwanego kwoty w wysokości 17.000.000 zł uzyskanej w wyniku wykonania umowy sprzedaży nieruchomości na kwartalną lokatę terminową, celem wykazania, że pozwany utracił zyski w postaci odsetek od lokaty, przez co poniósł szkodę.

Dowód ten jako spóźniony podlegał oddaleniu w oparciu o art. 381 kpc. Pozwany mógł powołać ten dowód przed sądem pierwszej instancji; już wówczas istniała taka potrzeba. Nie może być uznana za “potrzebę” powołania nowego dowodu okoliczność, że pozwany dopiero z motywów zaskarżonego wyroku dowiedział się o konieczności złożenia wniosku dowodowego. Takie uzasadnienie nie usprawiedliwia pozwanego, który powinien zadbać o wykazanie swoich twierdzeń, stosownie do art. 6 kc już w postępowaniu pierwszoinstancyjnym.

W świetle powyższego nie można uznać, że pozwany udowodnił istnienie wierzytelności w wysokości 2.331.168 zł, a tym bardziej w wysokości 2.695.521 zł, którą przedstawił do potrącenia w apelacji, z tytułu szkody w postaci utraconych odsetek od lokaty w kwocie 17 mln zł.

Nie ma racji skarżący, że Sąd Okręgowy dokonał wadliwej wykładni art. 361 § 2 kc (w pisemnych motywach zaskarżonego wyroku omyłkowo wskazano art. 362 § 2 kc) oraz, że zawęził zakres szkody z tytułu niedojścia do skutku umowy sprzedaży nieruchomości jedynie do rozważań, czy pozwany wyzbył się nieruchomości po niższej cenie, niż wynikająca z umowy przedwstępnej. Sąd Okręgowy oceniając przedstawioną do potrącenia przez pozwanego kwotę 3.800.000 zł wziął pod uwagę zarówno powoływaną przez pozwanego okoliczność spadku (obniżenia) ceny nieruchomości na rynku, jak i wykonanie przez powódkę prac inwestycyjnych w postaci odwiertów , a także w wyniku ustanowienia hipoteki. Sąd Okręgowy na stronie 9 i 10 uzasadnienia wskazał bowiem, że pozwany wywodzi szkodę ze spadku wartości nieruchomości od lipca 2008 roku, twierdząc , że z winy powoda doszło do zmniejszenia wartości terenu o co najmniej 20% oraz, że na skutek prac i odwiertów dokonanych przez powoda doszło do spadku wartości nieruchomości w oczach potencjalnego inwestora, lub wręcz sprzedaż nieruchomości w ogóle stała się niemożliwa.

Podzielić należy zapatrywanie Sądu I Instancji, że stratę w majątku pozwanego w tym znaczeniu należałoby przyjąć jedynie wówczas, gdyby pozwany dokonał faktycznie sprzedaży nieruchomości za kwotę niższą niż ta, która wynikała z umowy przedwstępnej. Jak wynika jednak z okoliczności sprawy, pozwany w chwili zgłoszenia zarzutu potrącenia był nadal właścicielem nieruchomości i nie przestał nim być do czasu wydania wyroku. Skoro nieruchomość wróciła do majątku pozwanego i nadal jest w jego posiadaniu, to nie można uznać, że pozwany doznał szkody, która polega na utracie wartości nieruchomości z powodu spadku ceny. Jak już Sąd Apelacyjny zauważył w wyroku z dnia 17 lutego 2011 r. ceny nieruchomości zmieniają się. Zdarzają się nie tylko spadki cen, ale i wzrosty. Dopóki nieruchomość znajduje się w majątku pozwanego, nie można uznać, że pozwany poniósł szkodę z tego tytułu. Wbrew zarzutom apelacji, Sąd Okręgowy ocenił też szkodę rozumianą przez pozwanego jako spadek wartości nieruchomości z powodu odwiertów dokonanych na tej nieruchomości przez powódkę i uznał, że z tej samej przyczyny nie ma znaczenia dla zasadności zarzutu potrącenia.

Należy w tym miejscu także podkreślić, że szkody w tym znaczeniu pozwany nie udowodnił. Wnioskując o powołanie biegłego nie formułował tezy dowodowej w tym kierunku, zwłaszcza czy na skutek prac inwestycyjnych, wykonanych odwiertów doszło do obniżenia wartości nieruchomości, bądź jaki jest ewentualnie koszt przywrócenia nieruchomości do stanu poprzednego. Wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego złożony został na okoliczność spadku cen na rynku nieruchomości, podobnie jak i operat szacunkowy z 15 września 2011 r. Jak już jednak wyjaśniono we wcześniejszej części niniejszego uzasadnienia, wnioski te nie zostały przez Sąd I Instancji uwzględnione, a pozwany nie zgłosił zastrzeżeń do protokołu w trybie art. 162 kpc.

Nie są przy tym prawdziwe twierdzenia pozwanego zawarte w uzasadnieniu apelacji, jakoby świadek M. P. (1) “podniósł” , że prace wykonane przez powódkę w postaci licznych odwiertów spowodowały obniżenie wartości nieruchomości ( zeznania świadka k. 486-487). Świadek zeznał tylko, że wykonano około 100 odwiertów o średnicy 15 cm, ale na terenie 32 ha, odwierty nie nie były wykonane w bliskim sąsiedztwie budynków oraz drogi dojazdowej, a pozwany zezwolił pracownikom na wjazd na nieruchomość i wykonanie prac.

Dodać trzeba, że pozwany nie wykazał też, że na skutek wykonanych prac niemożliwa stała się sprzedaż nieruchomości, zaś samo ryzyko, które w ocenie apelującego istnieje, nie jest wystarczające dla przyjęcia, że wystąpiła szkoda majątkowa.

Sąd I Instancji poddał też ocenie twierdzenia pozwanego, że zbyt długie oczekiwanie na wykreślenie hipoteki kaucyjnej uniemożliwiło mu zbycie nieruchomości. Uznał trafnie, że pozwany, w kontekście wykazania szkody w tym zakresie, nie uprawdopodobnił nawet, że np. otrzymał konkretną propozycję sprzedaży, a kontrahent zrezygnował z transakcji uzasadniając to niewykreśloną hipoteką kaucyjną, a ciężar wykazania okoliczności uzasadniających podniesiony zarzut potrącenia spoczywa na pozwanym, zgodnie z zasadą rozkładu ciężaru dowodu wyrażoną w art. 6 kc.

W odniesieniu do kwoty 2.897.100 złotych przedstawianej przez pozwanego do potrącenia, Sąd Apelacyjny uchylając wyrok podkreślił, że pozwany nie wskazał podstawy prawnej swego roszczenia zgłoszonego w odpowiedzi na pozew ( k. 83-95), a wynikać ono miało „z tytułu udostępnienia oraz umożliwienia powodowi dysponowania nieruchomością” (cyt.za pozwanym). Sąd Apelacyjny zalecił więc w tym kierunku dokonanie stosownych ustaleń faktycznych, poddając jedynie pod rozwagę Sądowi I Instancji możliwość zastosowania przepisów art. 224-225 kc dotyczących rozliczeń samoistnego posiadacza z właścicielem, z uwzględnieniem art. 7 kc. Nie była to więc kategoryczna ocena prawna określonego stosunku, która wiązałaby sądy w rozumieniu art. 386 § 6 kpc. W toku ponownego rozpoznania sprawy, pozwany podtrzymał zarzut potrącenia kwoty 2.897.100 zł, wskazując wyraźnie, że domaga jej się z tytułu korzystania przez powódkę z nieruchomości bez podstawy prawnej ( pismo z dnia 23 maja 2011 r. k. 330, oświadczenie o potrąceniu z 16 maja 2010 r. k. 337) . Sprecyzował, że wyliczył ją mnożąc metry kwadratowe, z których korzystała powódka ( (...)) przez 1,5 złotego i liczbę miesięcy (6,6) . Powódka wdając się w spór w tym zakresie podkreśliła, że pozwany nie wykazał, by była w złej wierze, dodając nadto, że wobec zapisu § 7 umowy przedwstępnej trudno mówić o bezumownym korzystaniu przez z nią z nieruchomości (pismo procesowe z 7 czerwca 2011 r. k. 362 – 365). Pozwany przyznał następnie, że powódka nie była posiadaczem gruntu w złej wierze ( k. 497), podtrzymał jednak stanowisko w zakresie zapłaty na jego rzecz kwoty 2.897.100 zł z tytułu użytkowania gruntu przez powódkę, bowiem nie ustalono, że użytkowanie to miało być bezpłatne ( pismo z dnia 1 grudnia 2011 r. k. 505). W apelacji pozwany kwestionuje zastosowanie w sprawie przepisów art. 224-225 kc podkreślając, że bezzasadnie Sąd Okręgowy przyjął, że powódka była posiadaczem samoistnym nieruchomości, gdyż wobec treści art. 336 kc i § 7 umowy przedwstępnej była posiadaczem zależnym. Istotnie, powódka nie władała rzeczą jak właściciel i w odniesieniu do jej posiadania nie można uznać, by było to posiadanie samoistne. Należy w tym miejscu zwrócić uwagę, że art. 226 kc nie miał w sprawie zastosowania, bowiem dotyczy on roszczeń samoistnego posiadacza wobec właściciela z tytułu nakładów, co w niniejszej sprawie nie występuje. Zarzut apelacji dotyczący naruszenia tego przepisu ( art. 226 kc) jest więc zarzutem chybionym. Jeśli jednak chodzi o roszczenie właściciela wobec posiadacza, z tytułu korzystania z rzeczy (“użytkowania gruntu”), to w przypadku posiadacza zależnego, zastosowanie mogą mieć także przepisy art. 224-225 kc, bowiem stosownie do art. 230 kc przepisy dotyczące roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, stosuje się odpowiednio do stosunku między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, o ile z przepisów regulujących ten stosunek nie wynika nic innego. Zgodnie z art. 224 § 1 kc posiadacz w dobrej wierze nie jest jednak obowiązany do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i nie jest odpowiedzialny ani za jej zużycie, ani za jej pogorszenie lub utratę. Niewątpliwie domniemania dobrej wiary ( art. 7 kc) pozwany nie obalił, a zatem w świetle zacytowanego przepisu powódka nie jest zobowiązana do zapłaty pozwanemu wynagrodzenia. Podkreślić należy, że pozwany jest w swoich twierdzeniach niekonsekwentny, bowiem twierdzi dalej w apelacji, że umowa przedwstępna stanowiła podstawę prawną posiadania dla powódki ( wcześniej wywodził, że domaga się wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości przez powódkę bez podstawy prawnej), „ale umowa nie stanowiła o nieodpłatności za korzystanie z nieruchomości” . Jeśli jednak w umowie zezwolono powódce na korzystanie z nieruchomości (w § 7 umowy przedwstępnej łączącej strony, pozwany zobowiązał się niezwłocznie udostępnić powódce nieruchomość, w opisanym w umowie zakresie, na cele związane z przygotowaniem zamierzonych przez powódkę inwestycji oraz umożliwić powódce dysponowanie tą częścią nieruchomości na cele budowlane w zakresie dowolnych inwestycji) , to jeśli nie ustalono w tej umowie, że korzystanie to będzie odpłatne, pozwany nie może żądać wynagrodzenia powołując się na stosunek umowny. Umowy w tym zakresie nie zawarto. W odniesieniu do wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy zastosowanie znajduje zatem art. 224 § 1 kc w zw. z treścią art. 230 kc.

Pozwany w żaden sposób nie udowodnił poniesienia szkody w rozumieniu art. 494 kc. Zupełnie chybiony jest zarzut pominięcia przepisu art. 72 § 2 k.c. przez „odmowę oceny zachowania powoda z punktu widzenia prowadzenia negocjacji z naruszeniem dobrych obyczajów, a to wprowadzenia w błąd, w szczególności w kontekście korzystania z nieruchomości pozwanego”, bowiem pozwany nie wykazał i nie udowodnił przesłanek o jakich mowa w tym przepisie, zwłaszcza naruszenia dobrych obyczajów, bez zamiaru zawarcia umowy. Dodać trzeba, że umowy zostały zawarte, a wymieniony przepis nie ma w sprawie zastosowania.

W świetle powyższego , skoro zarzuty apelacji okazały się nieuzasadnione, podzielić należy stanowisko Sądu Okręgowego, że pozwany nie wykazał istnienia wierzytelności, które przedstawił do potrącenia w niniejszym postępowaniu. Zarzuty naruszenia prawa materialnego, a to art. 498 § 1 k.c. w zw. z art. 499 k.c., art. 494 k.c. i art. 6 k.c. nie znajdują uzasadnienia.

Nie można podzielić zarzutów apelacji naruszenia przepisu art. 98 k.p.c. w zw. z § 2 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu przez przyjęcie, że nakład pracy pełnomocnika powódki, stopień skomplikowania sprawy oraz wkład pracy adwokata w przyczynienie się do jej wyjaśnienia i rozstrzygnięcia uzasadniał przyznanie kosztów w wysokości wielokrotności stawki minimalnej. Wbrew stanowisku skarżącego nakład pracy pełnomocnika powódki był znaczny, sprawa złożona pod względem prawnym, rozpoznawana była ponownie w postępowaniu przed Sądem I Instancji, po uchyleniu wyroku przez Sąd Apelacyjny, co uzasadniało podwyższenie minimalnej stawki określonej w Rozporządzeniu.

Mając na uwadze powyższe apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 kpc.

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego uzasadniają przepisy art. 108 § 1 kpc, art. 98 kpc, stosowane po myśli art. 391 § 1 kpc oraz § 6 pkt 7 i § 13 ust 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz.U.163 poz.1348 z późn.zm.).