Portal Orzeczeń Sądu Apelacyjnego w Katowicach

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 listopada 2021 r.

Sąd Apelacyjny w Katowicach I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący:	SSA Małgorzata Wołczańska (spr.)
Sędziowie:	SA Ewa Jastrzębska SA Lucyna Morys – Magiera
Protokolant :	Zuzanna Kantyka

po rozpoznaniu w dniu 3 listopada 2021 r. w Katowicach

na rozprawie

sprawy z powództwa Prokuratora Okręgowego w Katowicach działającego na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w likwidacji w S.

przeciwko M. M.

o ustalenie nieważności czynności prawnej

na skutek apelacji pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego w Katowicach

z dnia 11 grudnia 2020 r., sygn. akt I C 492/20

prostując oznaczenie przedmiotu postępowania w rubrum zaskarżonego wyroku przez określenie, że jest to sprawa „o ustalenie nieważności czynności prawnej”

1)  zmienia zaskarżony wyrok w ten sposób, że powództwo oddala;

2)  zasądza od powoda na rzecz pozwanego 1 000 (tysiąc) zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSA Ewa Jastrzębska

SSA Małgorzata Wołczańska

SSA Lucyna Morys – Magiera

Sygn. akt I ACa 80/21

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Katowicach ustalił, iż czynność prawna
w postaci umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 19 kwietnia 2013 r., Rep. A nr 916/2013 sporządzonego przez notariusza G. K. z Kancelarii Notarialnej w C. ul. (...) w części dotyczącej paragrafu 5 punkt b umowy, na podstawie której doszło do sprzedaży udziału (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu nr (...) o pow. 0,3137 ha położonej
w S. przy ul. (...) opisanej w KW (...)
Sądu Rejonowego w Sosnowcu z takim samym udziałem w prawie własności budynku
na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość to jest dotyczący części nieruchomości budynkowej o pow. 33,78 m ² stanowiącej całkowitą powierzchnię użytkową lokalu przy Zagłębiowskiej 11/31 wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej - jest nieważna (pkt 1) i nakazał pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Katowicach kwotę 4 074 zł z tytułu nieuiszczonej opłaty sądowej (pkt 2).

Sąd I instancji ustalił, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) nabyła nieodpłatnie na podstawie umowy przekazania użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków z dnia 20 września 2004 r. od Kopalni (...) Spółki z o.o. w S. w upadłości na podstawie ustawy z 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania gruntu objętego księgą wieczystą nr KW (...) prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Sosnowcu wraz z udziałem wynoszącym (...) we własności budynku położonego w S. przy Zagłębiowskiej 9,11,13. W dniu 3 grudnia 2010 r. zawarto w formie aktu notarialnego umowę sprzedaży prawa użytkowania wieczystego i własności budynku pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową (...) i R. S., który występował jako nabywca i pełnomocnik sprzedającego. W dniu 31 maja 2011 r. Sąd Rejonowy w Sosnowcu oddalił wniosek R. S. o wpis w księdze wieczystej praw wynikających z powyższej umowy. W dniu 19 kwietnia 2013 r. zwarto aktem notarialnym nr Rep (...) umowę sprzedaży na rzecz M. M. udziału (...) w prawie użytkowania wieczystego działki opisywanej wcześniej, a także udziału wynoszącego (...) w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) oraz udziału (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu nr (...) o pow. 0,1853 ha położonej w S. przy ul. (...) objętej księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Sosnowcu o numerze (...) wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynków na niej posadowionych, stanowiących odrębne nieruchomości. W dacie zawierania tej umowy niewyodrębnione pozostawały dwa lokale nr (...). Lokal nr (...) był zajmowany przez A. D. i jego rodzinę, który 5 lutego 2010 r. złożył do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) wniosek o przeniesienie na jego rzecz własności lokalu w trybie art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2021.1208 t.j., dalej: u.s.m.). A. D. był najemcą przedmiotowego lokalu od 1997 r. na podstawie umowy zawartej z KWK (...). W odpowiedzi na ten wniosek, pismem z dnia 10 września 2010 r., Spółdzielnia wystosowała pismo do A. D., w którym poinformowała go, że wstrzymuje czynności związane z przeniesieniem własności lokalu do czasu rozstrzygnięcia zgodności z Konstytucją art. 48 ust. 1 u.s.m. Sąd I instancji wskazał, że przesłuchany
w charakterze świadka A. D. potwierdził, iż składał wniosek w sprawie mieszkania, ale nie miał wystarczających środków na jego wykup. Nie składał jednak żadnego pisma,
że zamierza zrezygnować z zakupu. Świadek podniósł, że nie został powiadomiony, iż spółdzielnia ma zamiar zbyć lokal pozwanemu, przy czym mogła się zdarzyć sytuacja, że korespondencja w tym przedmiocie została odebrana przez jego żonę.

Sąd Okręgowy ustalił ponadto, że K. K. stający za Spółdzielnię Mieszkaniową, podpisujący akt notarialny z dnia 19 kwietnia 2013 r. został skazany za przestępstwo
z art. 296 § 1 k.k., przy czym zarzucono mu, że doprowadził do sprzedaży mieszkań osobom nieuprawnionym, bez sporządzenia dla tych lokali operatów szacunkowych określających
ich wartość rynkową i użytkową. W dniu 29 kwietnia 2016 r. na potrzeby prowadzonego postępowania karnego sporządzona została opinia odnośnie wyceny lokalu przy Zagłębiowskiej 11/31 na dzień 19 kwietnia 2013 r., przy czym w operacie wskazana została kwota 81 465 zł, a zatem wyższa niż cena sprzedaży pozwanemu.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd I instancji odniósł się wpierw do wyroku Trybunału Konstytucyjny z dnia 14 lutego 2012 r., sygn. P 17/10, w którym Trybunał orzekł, że art. 48 ust. 1 u.s.m. w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem
przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie
z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Jednocześnie Trybunał orzekł też, że ten niekonstytucyjny przepis we wskazanym zakresie traci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej, co oznacza, iż ta utrata mocy obowiązującej nastąpiła z dniem 23 lutego 2013 r. (OTK-A 2012/2/14, Dz.U.2012/201). Sąd Okręgowy podniósł, że odroczenie terminu utraty mocy obowiązującej przepisów uznanych za niekonstytucyjne oznacza, iż do momentu wskazanego w sentencji wyroku przepisy te obowiązują, a ich obowiązywanie jest równoznaczne z koniecznością ich przestrzegania i stosowania przez wszystkich ich adresatów. Obowiązujący, więc do dnia 23 lutego 2013 r. przepis art. 48
ust. 1 u.s.m. stanowi, że „na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu”.

Sąd Okręgowy podkreślił, że należy rozróżnić uprawnienie wynikające z art. 48 u.s.m. przysługujące najemcy mieszkania kiedyś zakładowego od uprawnienia do zawarcia umowy sprzedaży przez Spółdzielnię o określonej treści. W niniejszym procesie miało dojść do oceny konkretnej umowy opisanej pozwem. W tym zakresie Sąd I instancji podniósł, że lokale objęte umową miały status szczególny, przy czym art. 48 u.s.m. nie przewidywał możliwości zrzeczenia się przez uprawnionego przysługującego mu roszczenia, nie było to też roszczenie terminowe. Jednocześnie, spółdzielnia mieszkaniowa nie miała prawa do osiągania z tych mieszkań korzyści majątkowych, gdyż podstawowym celem powołanej regulacji była ochrona i zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych najemców mieszkań zakładowych. Bezpłatne nabycie mieszkań przez spółdzielnię skutkowało obowiązkiem zabezpieczenia interesów lokatorów, a nie uzyskiwania korzyści na rzecz Spółdzielni.
W ocenie Sądu Okręgowego, sprzedaż mieszkania, w którym mieszkał najemca dysponujący ze spółdzielnią umową najmu jawi się jako sprzeczna z zasadami współżycia społecznego. W akcie notarialnym z dnia 19 kwietnia 2013 r. wskazano, że lokal był wolny od obciążeń i praw osób trzecich, jednocześnie podając, iż lokal jest zajęty przez lokatorów na podstawie umowy najmu. Sprzedaż lokalu zajmowanego przez lokatora nastąpiła za cenę nieodpowiadającą wartości rynkowej. Sąd Okręgowy podkreślił, że art. 353 ¹ k.c. stanowi, iż strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swojego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Jednocześnie czynność sprzeczna z zasadami współżycia społecznego jest nieważna w myśl art. 58 § 2 k.c. i do takich Sąd zaliczył umowę wskazaną w pozwie, wskazując, że nie spełnia ona powołanych warunków, a co skutkowało uwzględnieniem powództwa.

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł w punkcie 2 wyroku na podstawie art. 113 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, obciążając nimi pozwanego. Wartość przedmiotu sporu oznaczono na 81 465 zł, stąd opłata sądowa w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu wynosi 4 074 zł i właśnie taką kwotę powinien ponieść pozwany.

Apelację od opisanego wyroku wniósł pozwany, zaskarżając go w całości i zarzucając mu:

1)  niewłaściwe zastosowanie art. 58 k.c. w sytuacji, gdy prawidłowa ocena czynności prawnej dokonana z uwzględnieniem obowiązującego na dzień zawarcia umowy stanu prawnego, okoliczności zawarcia umowy, wskazuje na brak podstaw do stosowania tej regulacji;

2)  niewłaściwą ocenę zgromadzonych w sprawie dowodów, w szczególności zeznań A. D., w których potwierdził otrzymanie pisma o zamiarze zbycia lokalu na rzecz osoby trzeciej oraz potwierdził brak zamiaru wykupu przedmiotowego lokalu;

3)  nieprzeprowadzenie dowodów z akt ksiąg wieczystych KA1S/00052558/4
i (...);

4)  nieprzeprowadzenie dowodu z zeznań w charakterze świadka asystentki notariusza G. K. na okoliczność, że w sytuacji, gdy w treści aktu notarialnego Rep A.
nr (...) znalazł się zapis odnoszący się do istnienia pisma skierowanego do A. D. o określonej treści, to notariusz musiała widzieć osobiście, a tym samym pisma te faktycznie istniały.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty, pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez oddalenie powództwa i obciążenie strony powodowej kosztami procesu, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania.

W odpowiedzi na apelację pozwanego, Prokurator Okręgowy wniósł o jej oddalenie. Także Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w likwidacji w S. wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie na jej rzecz od pozwanego kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanego okazała się zasadna, gdyż rozstrzygnięcie zawarte
w zaskarżonym wyroku jest wadliwe.

W niniejszej sprawie powód - Prokurator Okręgowy w Katowicach działający na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w likwidacji w S. domagał się ustalenia nieważności umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego z dnia 19 kwietnia 2013 r., Rep. A nr 916/2013 sporządzonego przez notariusza G. K. w Kancelarii Notarialnej w C. przy ul. (...), w części dotyczącej § 5 punkt b tejże umowy, na podstawie której Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) sprzedała na rzecz M. M. udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu numer (...), o powierzchni 0,3137 ha położonej w S. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą numer (...) Sądu Rejonowego w Sosnowcu wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynku na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość tj. dotyczącej części nieruchomości budynkowej o powierzchni 33,78 m ² stanowiącej całkowitą powierzchnię użytkową lokalu przy ul. (...) wraz z udziałem
w nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 58 k.c. czynność prawna sprzeczna z ustawą albo mająca na celu obejście ustawy jest nieważna, chyba że właściwy przepis przewiduje inny skutek,
w szczególności ten, iż na miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wchodzą odpowiednie przepisy ustawy (§ 1), nieważna jest czynność prawna sprzeczna z zasadami współżycia społecznego (§ 2). Jeżeli nieważnością jest dotknięta tylko część czynności prawnej, czynność pozostaje w mocy co do pozostałych części, chyba że z okoliczności wynika, że bez postanowień dotkniętych nieważnością czynność nie zostałaby dokonana (art. 58 § 3 k.c.). Z powołanej regulacji wypływa zatem wniosek, że co do zasady możliwe jest ustalenie nieważności czynności prawnej wyłącznie w odniesieniu do jej części. Jednakże nie dotyczy to żądania objętego pozwem w tej sprawie, którym powód domagał się stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży z dnia 19 kwietnia 2013 r. we wskazanej przez siebie części tej transakcji.

Należy uwzględnić, że w myśl art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c. pozew powinien zawierać dokładnie określone żądanie. To powód, formułując swoje roszczenie, zakreśla przedmiot orzekania przez sąd, gdyż o treści wyroku zarówno w sensie pozytywnym, jak i negatywnym decyduje właśnie żądanie strony. Sąd nie może zasądzać czegoś innego od tego, czego żądał powód, więcej niż żądał powód, ani na innej podstawie faktycznej niż wskazana przez powoda (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2015 r., V CSK 612/14, LEX nr 1771393). Przedmiotem oceny sądu w niniejszej sprawie mogło być zatem wyłącznie to, czy możliwe było orzeczenie nieważności wskazanej w pozwie umowy sprzedaży części w żądanym przez powoda kształcie. W tym kontekście zauważyć trzeba, że na podstawie umowy sprzedaży z dnia 19 kwietnia 2013 r., Rep. A nr 916/2013, pozwany M. M. nabył od Spółdzielni Mieszkaniowej (...) udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu numer (...), o powierzchni 0,1853 ha, położonej w S. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w Sosnowcu wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynków na niej posadowionych, stanowiących odrębne nieruchomości (§ 5 pkt a), udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu numer (...)
o powierzchni 0,3137 ha położonej w S. przy ul. (...) objętek księgą wieczystą numer (...) Sądu Rejonowego w Sosnowcu wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynku na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość (§ 5 pkt b) oraz udział wynoszący (...) części w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości składającej się z działki gruntu nr (...),
o powierzchni 1,0118 ha, położonej w S. przy ul. (...), objętej księgą wieczystą nr (...) Sądu Rejonowego w Sosnowcu wraz z takim samym udziałem w prawie własności budynków na niej posadowionych stanowiących odrębne nieruchomości (§ 5 pkt 3). Żądaniem pozwu o ustalenie nieważności objęto natomiast tylko prawo wskazane w § 5 pkt b (w odniesieniu do części wskazanej w nim udziału w wysokości (...), która dotyczyć ma lokalu zajmowanego przez świadka A. D.)
i w takim kształcie Sąd Okręgowy powództwo uwzględnił. Niemniej orzeczenie takie nie jest prawidłowe, gdyż przede wszystkim traci ono z pola widzenia to, że umowa sprzedaży należy do kategorii umów wzajemnych, w których obie strony zobowiązują się w taki sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej – art. 487
§ 2 k.c. I tak odpowiednikiem świadczenia spółdzielni (...) w postaci zobowiązania przeniesienia na własność pozwanego M. M. opisanych w akcie notarialnym składników majątkowych było zobowiązanie pozwanego do zapłaty ceny określonej owym aktem (art. 535 § 1 k.c.). W wypadku stwierdzenia nieważności tego rodzaju umowy czyli umowy wzajemnej strony zobowiązane są dokonać zwrotu świadczeń wzajemnych – art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. Odnosząc te regulacje do realiów sprawy wskazać należy, że o ile treść zaskarżonego wyroku pozwalałaby na stwierdzenie, jakie roszczenie zwrotne przysługuje Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w likwidacji w S. to brak jest możliwości określenia roszczenia przysługującemu pozwanemu o zwrot ceny. Zaskarżony wyrok, odzwierciedlający żądanie pozwu, nie zawiera w tym zakresie żadnego wyrzeczenia. Na okoliczność tę powołuje się zresztą apelujący zarzucając, że zaskarżone orzeczenie nie odnosi się w żadnym punkcie do tego, jaka cena przysługiwała kupującej spółdzielni za nabywane prawo wskazane w pozwie, a która podlegałaby zwrotowi na rzecz pozwanego, ani nie wskazuje sposobu dokonania wzajemnych rozliczeń. Co nadto jest zaś istotne, cena nabycia w kwocie 41 930 zł określona w akcie notarialnym odnosiła się łącznie do wszystkich nabywanych tym aktem składników majątkowych, nie zawierając wyodrębnienia co do każdego ze składników objętych umową z dnia 19 kwietnia 2013 r. Sformułowania umowy nie dają również podstaw do ustalenia czy i w jaki sposób strony ustalały cenę nabycia odrębnie co do każdego ze składników nią objętych. Zauważyć także należy, że w § 4 spornej umowy pozwany wyraził zgodę na wykreślenie przysługujących mu w stosunku do spółdzielni hipotek przymusowych, co wskazuje, że okoliczność ta miała znaczenie dla ustaleń stron przy określaniu przedmiotu umowy sprzedaży w zakresie świadczeń wzajemnych. To z kolei uzasadnia wniosek, że nie wiadomo czy bez spornego fragmentu umowa zostałaby dokonana – art. 58 § 3 k.c. Przedstawione okoliczności powodują, że nie można wyodrębnić z opisanej umowy objętego w pozwie jej fragmentu i zasadnie żądać
w odniesieniu do niego stwierdzenia nieważności. Wyrok uwzględniający roszczenie
w zaproponowanym przez powoda kształcie, odnoszącym się wyłącznie do wskazanej części czynności prawnej i abstrahujący od konstrukcji spornej umowy sprzedaży, gdyby został wprowadzony do obrotu prawnego skutkowałby niepewnością co o kwestii wzajemnych rozliczeń stron i generowałby spory na tle jego interpretacji. Z opisanych przyczyn brak było możliwości ustalenia nieważności spornej umowy sprzedaży
w odniesieniu do jej części określonej w pozwie, a to wyłączonego z treści umowy fragmentu opisującego jedynie część zobowiązania wzajemnego sprzedawcy, którym to żądaniem sąd był związany.

Niezależnie od dotychczasowych rozważań odnieść należy się do pozostałych kwestii podnoszonych w toku niniejszego procesu, a które z uwagi na zaprezentowaną wyżej argumentację dotyczącą konstrukcji wniesionego powództwa, mogą mieć wyłącznie charakter wtórny. I tak, wskazać trzeba, że powództwo wytoczone zostało przez Prokuratora na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w likwidacji w S. w oparciu o regulację z art. 55 zd.1 k.p.c. Skuteczność czynności Prokuratora w tej sytuacji uzależniona była od sytuacji materialnoprawnej podmiotu, na rzecz której powództwo zostało wytoczone. Podstawą żądania ustalenia jest art. 189 k.p.c., zgodnie z którym powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. Abstrahując od tego, że okoliczności powoływane w odniesieniu do naruszenia art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i naruszenia w tym kontekście zasad współżycia społecznego wskazywałby raczej na potrzebę określenia najemcy A. D. jako osoby, której prawa zostały naruszone i uzasadniają one po jego stronie interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności umowy sprzedaży w części odnoszącej się do zajmowanego przez niego mieszkania, to stwierdzić trzeba, że okoliczności będące podstawą żądania nie zostały dowiedzione zgodnie z rozkładem ciężaru dowodowego – art. 6 k.c. Okoliczność, na którą powołuje się pozew, polegająca na braku zawiadomienia najemcy o zamiarze zbycia na rzecz pozwanego określonych w umowie
w § 5 udziałów w prawie użytkowania wieczystego i własności posadowionych na nieruchomości budynków, co miało pozbawić go możliwości preferencyjnego wykupu lokalu na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, powinna zostać wykazana przez powoda, a stanowisko przeciwne zaprezentowane m.in. na rozprawie w dniu 9 października 2020 r., że to na stronie pozwanej powinien spoczywać ciężar dowodu tych okoliczności jest błędne. Skoro to strona powodowa wywodziła swoje roszczenie z tego faktu, to na niej, zgodnie z ogólną regułą ciężaru dowodu wynikającą z art. 6 k.c., należała inicjatywa dowodowa w tym przedmiocie. Niewątpliwie A. D. jako
najemcy byłego mieszkania zakładowego, co do którego Spółdzielnia (...) uzyskała nieodpłatnie jego własność od państwowej osoby prawnej co do zasady przysługiwało uprawnienie wynikające z art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, pozwalające mu na nabycie zajmowanego przez niego lokalu. Na skutek wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 14 lutego 2012 r. P 17/2010 (Dz. U. 2012 r. poz. 201), art. 48
ust. 1 u.s.m. nie utracił mocy w całości, lecz jedynie w zakresie, w jakim przyznawał
najemcy roszczenie o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu. Nadto, powołany wyrok ustalił, że przepis ten,
w zakresie w nim wskazanym, traci moc obowiązującą z upływem 12 miesięcy od dnia ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw Rzeczypospolitej Polskiej (to jest z dniem 23 lutego 2013 r.). Powoduje to, że sądy zobowiązane były do stosowania tego przepisu do oceny zdarzeń, które nastąpiły przed tym terminem także wówczas, gdy orzeczenie zapada po utracie mocy obowiązującej tego przepisu, niemniej dotyczy to sytuacji, gdy najemca wystąpił na drogę sądową z odpowiednim roszczeniem pod rządem obowiązywania tego przepisu. Z okoliczności sprawy wynika, że co prawda świadek A. D. w lutym
2010 r. złożył wniosek o wykup zajmowanego przez niego lokalu, zaś spółdzielnia wstrzymała się z rozstrzygnięciem tego wniosku do czasu rozstrzygnięcie kwestii konstytucyjności art. 48 ust. 1 u.s.m., jednak w dalszym okresie świadek nie podejmował żadnych kroków w celu realizacji przysługującego mu roszczenia, gdyż jak sam wskazał, nie posiadał środków na spłatę istniejącego wobec spółdzielni zadłużenia, co było konieczne
aby skorzystać z uprawnienia wynikającego z art. 48 ust. 1 u.s.m. Jednocześnie, analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego nie pozwala stanowczo stwierdzić,
aby A. D., jako najemca zbywanego lokalu, przed zawarciem przez spółdzielnię
i pozwanego M. M. umowy z dnia 19 kwietnia 2013 r., nie otrzymał zawiadomienia o możliwości jego nabycia. W akcie notarialnym znalazła się adnotacja
o skierowaniu przed jego zawarciem zawiadomienia do najemcy o zamiarze sprzedaży przez spółdzielnie udziałów w budynku i działce, na której znajdował się zajmowany prze niego lokal, natomiast sam świadek w toku składanych zeznań nie wykluczył, że takie pismo zostało do niego skierowane, a mogła je odebrać jego żona. Ewentualna inicjatywa dowodowa w celu wyjaśnienia tych wątpliwości spoczywała, wbrew stanowisku powoda zaprezentowanym w odpowiedzi na apelację, nie na pozwanym, lecz właśnie na stronie powodowej, która nie podjęła kroków w tym kierunku. Uznać zatem należało, że nie zostało wykazane, by świadek A. D. nie został zawiadomiony o zamiarze zbycia zajmowanego przez niego lokalu, co pozwala na stwierdzenie, że w toku zawierania umowy z dnia 19 kwietnia 2013 r. doszło do naruszenia art. 48 ust. 1 u.s.m. Przy czym ewentualna sprzeczność zdziałanej czynności z tym przepisem nie prowadziłaby do bezwzględnej nieważności czynności lecz mogłaby zostać oceniana w kategorii sprzeczności z zasadami współżycia społecznego.

Nadto wskazać można, że nawet akceptując co do zasady tezę, iż rażące zaniżenie ceny nabycia może w określonym wypadku prowadzić do stwierdzenia nieważności
umowy sprzedaży jako sprzecznej z zasadami współżycia społecznego to stwierdzenie
Sądu Okręgowego, że taka sytuacja miała miejsce w odniesieniu do przedmiotu objętego żądaniem pozwu nie ma oparcia w zgromadzonym materiale dowodowym. Myli się także Sąd Okręgowy odnosząc określoną w akcie notarialnym cenę wyłącznie do składnika umowy objętego żądaniem pozwu. Do stanowczych ustaleń co do wartości objętego żądaniem pozwu składnika majątkowego nie jest również miarodajna, i tym samym wystarczająca, opinia sporządzona na potrzeby postępowania karnego, skoro i ona w zakresie wyceny odnosiła się zbiorczo do wszystkich trzech składników zbywanych przez spółdzielnię na podstawie umowy z dnia 19 kwietnia 2013 r. Nie sposób zatem ustalić, jaka cena odnosiła się wyłącznie do udziału w prawie użytkowania wieczystego określonego w § 5 pkt b umowy z dnia 19 kwietnia 2013 r., którego dotyczy pozew. Ponadto nie wiadomo czy opinia ta uwzględnia wykreślenie hipotek przymusowych przysługujących pozwanemu w stosunku do spółdzielni, a na których wykreślenie wyraził on zgodę w umowie. Nie można także ustalić, czy wpływ na oszacowanie biegłego miał fakt istniejących obciążeń, w szczególności,
że w momencie sprzedaży lokalu, był on zajmowany przez najemcę. W związku z tym twierdzenie, że cena wskazana w umowie została rażąco zaniżona stanowi dowolną ocenę Sądu Okręgowego, która nie znajduje uzasadnienia w zgromadzonym materiale.

Zaprezentowane uwagi dotyczące kwestii dowodowych na tle rozkładu ciężaru dowodowego mają jednak drugorzędne znaczenie, gdyż jak wskazano na wstępie rozważań, zasadniczą przeszkodą uwzględnienia żądania był sposób jego ukształtowania odnoszący się w istocie do dowolnie wyłączonego z treści umowy fragmentu opisującego jedynie część zobowiązania wzajemnego sprzedawcy.

Z przedstawionych przyczyn zbędne było prowadzenie uzupełniającego postępowania dowodowego jak i odniesienie do reszty zarzutów apelacji, której zasadność skutkowała zmianą zaskarżonego wyroku i oddaleniem powództwa na podstawie art. 386
§ 1 k.p.c. O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono natomiast na podstawie
art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., zasądzając od powoda na rzecz pozwanego kwotę
1 000 zł z tytułu uiszczonej przez niego części opłaty od apelacji. Uczestniczący w procesie jako powód Prokurator nie ponosi bowiem z mocy art. 96 ust. 1.pkt 6) ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sadowych w sprawach cywilnych (Dz.U. t. j. z 2020 r., poz. 755) kosztów sądowych, zobowiązany jednak pozostaje do zwrotu kosztów przegranego procesu stronie przeciwnej.

SSA Ewa Jastrzębska SSA Małgorzata Wołczańska SSA Lucyna Morys- Magiera